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「購入vs賃貸 どっちが得か!」第2弾 30歳で中古戸建2300万円を購入した場合!!

「購入vs賃貸 どっちが得か!」を検証してみようというシリーズです。

第2弾は、30歳で2300万円の中古戸建を買ったら、賃貸より得するのか!

「家賃は掛け捨てなので、家賃×12ヶ月×35年の家を買ったほうが得だ!」みたいな計算をするひともいますが、なかなかそんなに単純ではありません。このシリーズでは、いろいろな具体的条件を設定して「賃貸と購入でどっちが得か!」を、金銭面に特化して検証したいと思います!

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 今回の条件設定は・・・

 

賃貸住宅で人生を貫く【賃貸赤鬼さん】 マイホーム購入を決意した【購入青鬼さん】

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【賃貸赤鬼さん】と、【購入青鬼さん】の共通設定

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年齢 30歳

これまでの家賃は90,000円(家賃80,000円、駐車場7,000円、共益費等3,000円)

 

【賃貸赤鬼さん】の設定

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35歳~55歳までは、当初の賃貸住宅の家賃90,000円に住むことにします。

55歳から賃貸住宅の住み替えをして、家賃70,000円(駐車場・共益費等込み)に住み替えます。

65歳から賃貸住宅の住み替えをして、家賃50,000円(車に乗らなくなる・共益費等込み)に住み替えます。

⑥それぞれの賃貸住宅更新は2年毎とし、賃料の1ヶ月分の費用が掛かることにします。

引越し代は、1回15万円とします。

住み替えをするときに、仲介手数料・保証会社費用・敷金・礼金等で、家賃の3ヶ月分の費用が掛かることとします。

賃貸住宅の火災保険料は、10,000円/年間とします。

保証会社の費用は、10,000円/年間とします。

 

【購入青鬼さんの設定

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⑪購入物件は、中古戸建(築10年)です。購入物件価格は、2300万円(土地1500万円・建物800万円)とします。

固定資産税の評価は、土地→購入価格の70%、建物→新築時評価1500万円で10年経過、とします。

固定資産税の金額は、下記の(図1)のようになるとします。

固定資産税額は、3年ごとに見直しされることとします。

⑮不動産取得税は、軽減税率で0円とします。(建物評価1200万円以下・土地面積は建物面積の2倍以内)

購入諸費用は、200万円(仲介手数料・権利登記費用・印紙代・銀行手数料・銀行保証料・固定資産税清算金等が込々)リフォームを100万円で、合計300万円です。

⑰住宅の建て替えはせず、55歳になったときに自宅を売却することにします。

⑱自宅の売却価格は土地1200万円(購入時の80%)、建物評価は0円とします

売却時の諸費用は60万円とします。

⑳住宅ローンの借入額は、2300万円とします。諸費用とリフォーム代の合計300万円は現金払いします。

㉑住宅ローンの借入期間は、30年とします。

㉒住宅ローン金利は、1年目~30年目までは1.75%とします。(フラット35の100%以内融資をイメージ。フラットSは対象外としています)

建物の修繕費用は、毎月1万円とします。(10年で120万円相当)

㉔住宅ローン減税は対象外だったとします。

引越し代は、1回15万円とします。

火災保険は20万円/10年間、地震保険は1万2000円/1年間とします。(現行では、火災保険は最長10年・地震保険は最長5年となります)

 

㉗すまい給付金は対象外だったとします。

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 【賃貸vs購入 検証!】

 

 それでは、検証してみたいと思います!

◆◇1年目◇◆30歳まずは【賃貸赤鬼さん】が約340万円優勢からスタート!

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 【賃貸赤鬼
さん】は、住宅購入を思いとどまって、これまで住んでいた賃貸住宅に継続して暮らしています。最初の年の住居費用は、1,190,000円/年額(更新料の無い年は1,100,000円)です。

 いっぽう、【購入青鬼さん】は住宅購入を決意!購入時に、購入の諸費用・火災保険10年分・引越し代の合計3,350,000円が掛かっています。初年度は、だいたいこの費用分がそのまま賃貸と購入の差に出ています。

 

◆◇2年目~15年目◇◆ 

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住居費の年平均額は、

【賃貸赤鬼さん】が1,145,000円

【購入青鬼さん】が1,237,352円

【購入青鬼さん】の住宅ローンは、住宅購入前の家賃よりも低く抑えられていますが、固定資産税や修繕費用を月平均にならすと負担増になりました。また、火災保険の加入期間は最長10年となるため、費用の確保に注意が必要です。

 

◆◇17年目◇◆46歳【賃貸赤鬼さん】が約470万円優勢!

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 建物が
築25年(購入時は築10年の中古戸建)を経過して、固定資産税は購入時の頃の約57%になりました。17年目での年間住居費は

【賃貸赤鬼さん】 1,190,000円/年(更新料がない年は1,100,000円/年)

【購入青鬼さん】 1,181,552円/年

となり、【購入青鬼さん】は購入後初めて【賃貸赤鬼さん】の年間住居費を下回りました。

 

◆◇26年目◇◆55歳【購入青鬼さん】が自宅売却をして逆転!約150万円優勢!

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f:id:musubima-san:20190314111530p:plain 26年目、不動産を売却。売却時点での残債約470万円でした。
購入時 土地1500万円 建物800万円
売却時 土地1200万円 建物0円
土地価格が購入時の80%・建物ゼロ評価になっています。売却の際の諸費用と住替え先の賃貸住居費用や引越費用等を差し引いて、約540万円の資金が手元に残りました。この自宅売却により、住居費累計は【購入青鬼さん】が逆転し、約150万円プラスで賃貸住宅生活に切り替えました。
 
結果は僅差で、【購入青鬼さん】の勝利!
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ちなみに・・・

【購入青鬼さん】が、55歳で自宅を売却せず、住み続けた場合どうなるか。

 

◆◇40年目◇◆69歳【購入青鬼さん】不動産所有のままで約1万円優勢!

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 不動産を所有したままでも、40年目の69歳で、住居費用の累計額は逆転しました。この場合、【購入青鬼さん】は不動産を所有していますから、今後はいくつかの選択肢があります。

①このまま住む

 

年間約46万円分が、賃貸暮らしより出費を少なくできます。 

②自宅を売却する

69歳の時点で自宅売却ができれば、売却価格分から売却諸費用を差し引いた分がまるまるプラスの資産形成に成功したことになります。

 

 この場合は、

【購入青鬼さん】の完全勝利!!

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と言える結果になりそうです。

 

まとめ 今回の設定の場合

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  1. 中古住宅を購入する場合は、全所有者の手入れ状況を確認しましょう。今回の修繕費は月1万円で想定していますが、引渡しを受けたときの状態が悪いと、より多くの修繕費用を計画する必要があります。
  2. 「現在の家賃」と「住宅ローンの支払い」だけを比較するのはあまり意味がありません。購入の諸費用・リフォーム代・固定資産税・修繕費・火災保険などもひっくるめて考える必要があります。ちなみに今回の検証では、住宅ローンの支払以外の費用は25年目までで約1530万円の掛かりました。
  3. 不動産を売却する場合は、その後のライフプランを確認して、どの時点で資金化すると有利なのかをしっかり確認しましょう。

【「購入vs賃貸 どっちが得か!」第3弾】はこちらから

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※この記事で利用している数値は、現実の数値とは異なります。実際に比較した場合と、結果が異なる場合があります。