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注文住宅は やってみないとわからないことが多い!

 注文建築で住宅を購入する場合、最初の建物契約から完成まで、結構な時間がかかることや、工事を進めてみないとわからないことなどが原因になり、いろいろな問題が発生します。経験値の高い営業マンでも、思わぬハプニングに驚くことも度々です。

 今回は、注文住宅の契約から引き渡しまでの間でありがち問題についてお話ししたいと思います。

注文住宅は完成までハラハラすることがいっぱい!

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 不動産の取引というのは、契約から引き渡しまでの期間が長くなったり、やるべき手続きが増えたりすると、取引の安全性が不安定になります。そのどちらの要素もある「注文住宅での家づくり」はいろいろな問題や出来事が起こります。問題が解決できないと最終的に負担が大きくなるのはお施主さん(購入者)になりますので注意が必要です。

 ここでは、実際にあったトラブルやハプニングの一部をご紹介します。

 

基礎工事を始めたら土器がでてきた!

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 お施主さんは30代のご夫婦で、土地を購入して注文住宅を建てる計画を進めていました。ハウスメーカーとの打ち合わせも順調に進んで、いよいよ工事が着工となりました。

 ところが、基礎工事を着工して間もなく、土の中から円盤みたいな土器がでてきました。その地域は文化財保護法の指定がされていて、教育委員会から建築工事ストップの指示が出ました。現場は土器の発掘作業で黄色いロープが張られ、立ち入り禁止に。工程が4ヶ月近く遅れることになりました。

 お施主さんが注文住宅を決心した動機は、住んでいたアパートの大家さんとの関係が悪く、このアパートから出たいというのが始まりでした。そういうこともあってか、着工直後には大家さんへ、アパート解約予定の話を告げてしまっていました。教育委員会の試掘が終わり、建築工事の再開目途がたってから、大家さんにアパートの解約日程を改めて伝えると、

「もう次のひとが決まっているから、最初の予定で出て行って!」

とバッサリ切り捨てられました。仕方なく仮住まいの手配をすることになり、家賃・敷金・引越代などのもろもろ費用、さらに、土地のつなぎ融資期間が長くなりすぎたので超過金利など合計で約100万円の費用が発生しました。完成間際で親族からの援助でなんとか帳尻合わせをしましたが、工程の後半はドタバタでご主人もかなり焦っていました。土器はあなどれません。

 

地盤調査したら地下が水溜りだらけだった!

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 お施主さんは50歳代のご夫婦で、自宅の建替え計画を進めていました。現地は、古い昔に田んぼを埋め立てた住宅地なので、地盤は悪いと覚悟していたようですが、ご近所もポツポツ建替えしていたので、そんなには心配していない様子でした。

 仮住まいに引越しして、長年住んだ家を解体後に地盤調査をしたところ、現場は「ものすごい軟弱地盤」と判定されました。地中には大量の水溜りがあるようで、特殊工法での地盤改良が必要という結果になりました。

 地盤改良の工事費はなんと400万円。 一般的な地盤改良工事の5~6倍の費用が掛かることになって資金ショートの状況になりました。所得の関係で住宅ローンの増額は見込めない状況だったのですが、壊してしまった建物を元に戻すわけにもいきませんし、仮住まいの家賃も毎月掛かっていますので

 この方は最終的に、金利5%くらいの無担保ローンで追加融資を受けて、なんとか完成までこぎつけました。無担保ローン返済の5年間は、約4万円/月の支払額増になっていました。

 地盤調査の結果は、更地の状況でないと結果が得られません。古家が建っている建築地に新築建物を建てる場合、工事を進めてみたら予定外の工事費がどんどん出てくるということがあります。

 

頼りにしていた担当営業マンがいなくなった!

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 ハウスメーカーではよくある話しですが、建物契約後に営業マンが人事異動や退職で担当が変更になって、トラブルになるケースは結構あります。「〇〇さんだから安心して決めたのに!」といっても、ほとんどの場合、後任者は選べません。かといって、あんまり不満ばかり言って関係が悪くなると困るので、ちょっと我慢。「前の担当さんだったらもっとわかりやすく話してくれたんだけど」と言ってもしょうがないからまた我慢。で、我慢がたまっていきなり爆発というパターンが多いのではないでしょうか。

 後任者の営業マンは、お施主さんの「我慢の蓄積」に気づいていない場合、

「あのお客さん、もしかしてクレーマー?!」

みたいな誤解をしてしまいがちです。そうなると、いろいろな工夫を提案するよりも、「複雑な提案はしない」「無難な計画」「できそうなことでもリスクを考え、できないと断ってしまう」という心理が働き、さらに悪循環になることがあります。

 注文住宅は、完成した形が実際に見れない状況で打合せが進んでいきます。ひとりの営業マンに期待や依存をしすぎると、ガッカリすることもあるものです。

 

離婚した!

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 これも意外とあるトラブル(?)です。住宅ローンの申し込みでご夫婦の収入を合算して審査を進めた場合で、固いはずの絆が途中で空中分解することがあります。工事の着手前なら被害は少ないのですが、土地購入を済ませてしまったり、工程がある程度進んでから申し出があると、事態は複雑になっていきます。こうなってくると、

「夫婦で連帯保証人になってしまったが、どうすれば解消できるか?」

建築を止めたいのだが費用はあまり払いたくない!」

完成してすぐ売却したらいくらぐらいになるか?」

 と、お決まりの質問をいただくのですが、どれもあまりうまくいきません。どの選択肢も、それなりのお金が必要になってきます。

 

子供ができました(喜)! えっ?ダメなの!?

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 ご懐妊はおめでたいことです。まわりの人たちも喜んでくれることなのですが、住宅ローンで奥さんも連帯保証や連帯債務になっている場合は、産休に入る時期によっては住宅ローンが否決されたり減額されることもあります。

【お施主さん】「こどもができたんです!(笑顔)」

【営業さん】 「おめでとうございます!(っっと、奥さん収入合算で住宅ローン申し込みしてるけど!?)。。ご出産予定はいつごろですか?」

【お施主さん】「安定期入ったんで今年の秋頃です!産休とれるみたいなんで夏には奥さんだけ実家に帰るかもですけどね。」

【営業さん】 「。。。(融資やり直し確定っ)。。おめでとうございます。」

 こういうケースも意外と多くみられます。これも、契約から引渡しまで期間が長い、注文住宅ならではのお話しだといえます。

 個人的には、「夫婦の連帯保証や連帯債務は、やらないほうが良いのではないか?」と本気で思ってしまいます。

 

転勤になった!

 

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 「家を買うと転勤になる!」という都市伝説は多くの会社で聞かれるものです。実際に人事系の方の雑談では、「いやいや、都市伝説でもなんでもなく、ホントにそういうものです。」と言い切るかたもいます。

 住宅ローンが始まっているのであれば、最悪の場合「単身赴任で乗り切る」でも、はたまた「思い切って転職しちゃう」でもいいのでしょうが、注文住宅の建築中に大きな転勤となると住宅ローンが否決になる場合があります

 以前あった事例では、実家の建替えで進めていた方が、実家の解体直後に東北に転勤が決まった方がいました。実家の解体工事が終わっていることもあり、ご主人は単身赴任することを決意し工事続行の希望をしていました。

 その後、建物の資金を受けるために銀行の手続きを進めたところ、「在職確認」のため銀行から以前の勤務先に電話が入りました。東北への人事異動が銀行に伝わり、住宅ローンが否決されるという結果になりました。住宅ローンは住む家に対して融資をするものなので、「通勤が現実的でないところに転勤となれば審査は否決にする。」というのが銀行の言い分です。

 このお施主さんは、最終的には住宅ローン審査をやり直して、何とか融資を受けることができましたが、工事の日程は大幅に遅れてしまいました。

 またそれ以上に、融資がストップの対応で手続きがドタバタになり、ご家族全員、相当ショックを受けたようです。

 

まとめ

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 注文住宅は、建物契約から完成引渡しまで、早くて4ヶ月、長いと1年以上かかるケースもあります。工事が着工してしまうと簡単に解約もできません。自分の環境が変わらないよう注意しましょう!