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「購入vs賃貸 どっちが得か!」第1弾 35歳で新築戸建3000万円を購入した場合!!

「購入vs賃貸 どっちが得か!」を検証してみようというシリーズです。

第1弾は、35歳で3000万円の家を買ったら、賃貸より得するのか!

「家賃は掛け捨てなので、家賃×12ヶ月×35年の家を買ったほうが得だ!」みたいな計算をするひともいますが、なかなかそんなに単純ではありません。このシリーズでは、いろいろな具体的条件を設定して「賃貸と購入でどっちが得か!」を、金銭面に特化して検証したいと思います!

 今回の条件設定は・・・

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 シリーズ1回目は、以下の条件で検証してみます。

賃貸住宅で人生を貫く【賃貸赤鬼さん】 マイホーム購入を決意した【購入青鬼さん】

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【賃貸赤鬼さん】と、【購入青鬼さん】の共通設定

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年齢 35歳

これまでの家賃は95,000円(家賃80,000円、駐車場8,000円、共益費等7,000円)

 

【賃貸赤鬼さん】の設定

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35歳~60歳までは、当初の賃貸住宅の家賃95,000円に住むことにします。

60歳から賃貸住宅の住み替えをして、家賃75,000円(駐車場・共益費等込み)に住み替えます。

65歳から賃貸住宅の住み替えをして、家賃50,000円(車に乗らなくなる・共益費等込み)に住み替えます。

⑥それぞれの賃貸住宅更新は2年毎とし、賃料の1ヶ月分の費用が掛かることにします。

引越し代は、1回15万円とします。

住み替えをするときに、仲介手数料・保証会社費用・敷金・礼金等で、家賃の3ヶ月分の費用が掛かることとします。

賃貸住宅の火災保険料は、10,000円/年間とします。

保証会社の費用は、10,000円/年間とします。

 

【購入青鬼さんの設定

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⑪購入物件は新築戸建で、購入物件価格は3000万円(土地1800万円・建物1200万円)とします。

固定資産税の評価は、購入価格の70%とします。

固定資産税の金額は、下記の(図1)のようになるとします。

固定資産税額は、3年ごとに見直しされることとします。

⑮不動産取得税は、軽減税率で0円とします。(建物評価1200万円以下・土地面積は建物面積の2倍以内)

購入諸費用は、250万円(仲介手数料・表示登記費用・権利登記費用・印紙代・銀行手数料・銀行保証料・固定資産税清算金等が込々)とします。

⑰住宅ローンの借入額は、3000万円とします。諸費用の250万円は現金払いします。

⑱住宅ローンの借入期間は、35年とします。

住宅ローン金利は、当初5年間1.5%・5年目~35年目までは1.75%とします。(フラット35SのBタイプをイメージ)

建物の修繕費用は、毎月1万円とします。(10年で120万円相当)

住宅ローン減税の還付は10年間・20万円/年とします

引越し代は、1回15万円とします。

火災保険は30万円/10年間、地震保険は1万8000円/1年間とします。(現行では、火災保険は最長10年・地震保険は最長5年となります)

㉔住宅の建て替えはせず、そのまま生涯住み続けるとします。

㉕すまい給付金は対象外だったとします。

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【賃貸vs購入 検証!】

 

 それでは、検証してみたいと思います!

◆◇1年目◇◆35歳まずは【賃貸赤鬼さん】が約280万円優勢からスタート!

   

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 【賃貸赤鬼さん】は、住宅購入を思いとどまって、これまで住んでいた賃貸住宅に継続して暮らしています。最初の年の住居費用は、1,255,000円/年額(更新料の無い年は1,160,000円)です。

 いっぽう、【購入青鬼さん】は住宅購入を決意!購入時に、購入の諸費用・火災保険10年分・引越し代の合計2,950,000円が掛かっています。初年度は、だいたいこの費用分がそのまま賃貸と購入の差に出ています。

 

◆◇2年目~10年目◇◆ 

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 【購入青鬼さん】の住宅ローンは91,855円/月で、これまで暮らしていた賃貸住宅の家賃よりも少し下がった感じですが、「固定資産税」+「修繕費用」ー「住宅ローン減税」の負担額が発生し、月平均にならすと賃貸住宅のときの住居費用とトントンになりました。

 

◆◇11年目◇◆45歳【賃貸赤鬼さん】約320万円優勢!

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 さて、11年目に少し変化が現れます。【購入青鬼さん】は、「住宅ローン減税」が終了となりました。年額20万円の実質負担増となります。また、火災保険の更新で30万円掛かりました。その後も毎年徐々に、【賃貸赤鬼さん】がリードを広げる展開が続きます。

 

◆◇すこし飛んで26年目◇◆60歳【賃貸赤鬼さん】約610万円優勢!

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 【賃貸赤鬼さん】が動きます。60歳定年になり、家計の見直しにより賃貸住宅の住み替えをします。これまでの家賃95,000円から、家賃75,000円に住み替えました。住居費を年間24万円削減する作戦です。

  いっぽう、【購入青鬼さん】は60歳定年となっても、住宅ローンがまだ10年残っています。大丈夫か!!と言いたいところですが、とりあえずここでは支払をしのぎ切ると仮定して話を進めます。
 

◆◇31年目◇◆65歳【賃貸赤鬼さん】約840万円優勢!

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 さらに【賃貸赤鬼さん】が動きます。60歳から住み始めた賃貸住宅の家賃75,000円から、家賃50,000円に住み替え。住居費を年間30万円削減することにしました。【賃貸赤鬼さん】はこのまま逃げ切る作戦です。

 

◆◇35年目◇◆69歳【賃貸赤鬼さん】約1120万円優勢!!

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 35年目、【購入青鬼さん】は待望の住宅ローン完済となりました毎月の家賃負担が無いわけですから【賃貸赤鬼さん】を徐々に追い上げる!と気持ちも高まります。ここまでの住居費用累計は、なんと約▲1120万円!追いつくか!!

 

◆◇47年目◇◆81歳【賃貸赤鬼さん】約630万円優勢!

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 日本人男性の平均寿命は、81.09歳になったという記事を読みました。平均寿命ってまだ延びているんですね。余談ですが、お坊さんの世界では70歳でも若造扱いなんだそうです。

 さて47年目、【賃貸赤鬼さん】【購入青鬼さん】のふたりも81歳。住宅ローンの返済が終わった【購入青鬼さん】が、毎年50万円くらいづつ【賃貸赤鬼さん】を追い上げていますが、81歳時点でその差は約630万円です。

 ふたりはお坊さんではありませんが、まぼろしの生物「鬼」なので平均寿命がわかりません。どの時点になったら【購入青鬼さん】追いつくのかを検証するために、もう少し長生きしてもらうことにします。

 

◆◇63年目◇◆97歳【購入青鬼さん】約4万円優勢で逆転!

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【購入青鬼さん】が【賃貸赤鬼さん】を追い抜く!!御年97歳、【購入青鬼さん】が、人生のライバル【賃貸赤鬼さん】を追い抜く!という偉業達成となりました。 なにがすごいかって、赤鬼さん達の長寿が、とってもおめでたい!!

 

 

 でも、97歳まで検証は反則技とみなし

今回は【賃貸赤鬼さん】の勝利とします!

       

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【購入青鬼さん】が逆転するには何ができるか!

  さて、今回は【購入青鬼さん】が逆転するまで生き続けたという反則技がありましたが、そんなに長生きできるとは限りません。そこで、「【購入青鬼さん】が逆転するには何ができるか!」を考えてみます。

 試しに以下の4つの条件を追加して再検証してみましょう。

追加条件

①【購入青鬼さん】は、65歳に購入不動産を売却します。

売却価格は土地1440万円(購入時の80%)、建物0円(0評価)

売却諸費用は60万円

④【購入青鬼さん】の自宅売却後は、【賃貸赤鬼さん】と住居費が同額にします。

 

再検証の結果は・・・【購入青鬼さん】追いつく!

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ほぼ引き分けといえるでしょう。

 

まとめ 今回の設定の場合

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  1. 住宅購入の場合は、11年目からの資金については確認しましょう。住宅ローン減税終了・火災保険の更新費用がダブルパンチです。
  2. 「現在の家賃」と「住宅ローンの支払い」だけを比較するのはあまり意味がありません。購入の諸費用・固定資産税・修繕費・火災保険などもひっくるめて考える必要があります。ちなみに今回の検証では、住宅ローンの支払以外の費用は35年目までで約1240万円の掛かりました。
  3. 住宅購入の場合は、売却がうまくできると良い結果になる場合があります。購入後何年経ったら、「売却代金」>「住宅ローン残債」になるのかはおさえておきましょう。
  4. 住宅購入派で、「購入物件にずっと住み続ける」+「累計住居費で賃貸派に勝利したい」というひとは、とにかくできるだけ長生きしましょう。
  5. 賃貸派は、気軽な住み替えが大きなメリットのひとつです。住居費の見直しも含めて、適宜住み替えを検討しましょう。 

 【「購入vs賃貸 どっちが得か!」第2弾】はこちらから

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※この記事で利用している数値は、現実の数値とは異なります。実際に比較した場合と、内容や結果が異なる場合があります。