家を買うならここが知りたい!

利害関係や余計な立ち回りぬきで、気になる不動産の情報をお話しします!

これから不動産投資をしている方!失敗者の屍を乗り越えて!

 最近は、「不動産投資で脱サラ!ハッピー!」というかたがたくさんいらっしゃいます。お金がどんどん増えて、華やかで、毎日楽しそう!ということで、憧れているかたも多いと思います。ただ、大きな夢を実現するために、不動産投資の世界に手を出したつもりが、おかしな業者にだまされて、大変な目にあっている方が一定数いるのも事実です。

 今回は、不動産投資でうまくいかなかった方のお話をしてみたいと思います。

  東京23区内で売られる投資物件

f:id:musubima-san:20190410142427j:plain

 東京23区内の2000万円以内のマンションを検索してもらうと、おびただしい数が出てきました。以下の数字は、2019年4月8日に不動産会社さんに協力してもらい、レインズ検索して出てきた延べ件数です。

  • 足立区 285件 
  • 荒川区 82件
  • 板橋区 500件以上(検索上限オーバー)
  • 江戸川区 72件
  • 大田区 500件以上(検索上限オーバー)
  • 葛飾区 232件
  • 北区 141件
  • 江東区 206件
  • 品川区 185件
  • 渋谷区 186件
  • 新宿区 486件
  • 杉並区 427件
  • 墨田区 220件
  • 世田谷区 434件
  • 台東区 217件
  • 中央区 149件
  • 千代田区 56件
  • 豊島区 392件
  • 中野区 290件
  • 練馬区 380件
  • 文京区 155件
  • 港区 226件
  • 目黒区 148件

 検索上限(500件)を超えたエリアは仮に500件として、23区内の2000万円以内の中古マンションの合計のべ件数は5969件でした。(ご協力いただいたTさん、ありがとうございました!)

 そのうち約80%が、ワンルームマンションの「オーナーチェンジ物件」です。築10年以内の物件もゴロゴロあって選び放題です。「オーナーチェンジ物件」をかなりざっくりいうと、現在賃貸中で他人に貸しており、物件と一緒に大家さんの地位を売却するというものです。「オーナーチェンジ物件」の売主は、いわゆる不動産投資家といえるわけですから、「プロが所有した物件だけれど、儲からないので売却したい」というものが、かなりの割合であると想像できます。

 

新築ワンルームマンションはどうなのか

f:id:musubima-san:20190410143626j:plain

 新築ワンルームマンションは、表面利回りで4%くらいの物件を「とってもお得です!」と販売している業者が多くあるようです。投資用ローンを組むと、毎月の収支がマイナスになることも珍しくありません。そういう会社は、「支払いが終われば、収益不動産が年金の代わりになります!」とか「赤字分が損益通算になりますから、サラリーマン収入の節税対策になります!」と言ってくるかもしれませんが、そもそも赤字は赤字です。これで得するということはありませんので注意してください。

 もしどうしても気になる物件があるとしたら、単年度の利回りだけで判断する前に、同エリア・同規模の中古のワンルーム物件の相場を確認しましょう。5年後・10年後の資産価値の目減りも含めて、投資に値する物件かを判断するべきです。

 

先人の失敗例

f:id:musubima-san:20190410143935j:plain

 不動産投資でうまくいっている方もたくさんいらっしゃいますが、以下ではあえてうまくいっていない方の例を書いてみました。完全に騙されたという知人も何人かいますが、以下はそこまでひどい例ではなく、抑えるべきポイントを知っていれば避けられるような失敗例です。

 また、いずれのひとも建築会社の会社員であったり、リフォーム会社の経営者であったりと、不動産とぜんぜん関係ないというわけでもない方々です。ひとつ言えるのは、不動産投資の初心者だったということは共通していました。

 

K氏の場合

 新築ワンルームマンションを購入し、新築当初は毎月数万円のプラスが出たが、一年後に入居者が退居してから空室期間が多くなり赤字に転落再設定する家賃も「新築」とはうたえなくなると競合が多くなり、6000円家賃を下げて募集するようになった。その後売却を検討するも、査定額が残債を下回り売却も断念。売却価格がローンの残債を上回るのは、おそらく15年くらい後になると考えられ、それまでは毎年赤字のまま保有となっている。

 

F氏の場合

 会社経営と並行して、区分マンションを複数運営していたが、本業で急遽資金が必要になり、所有のマンションを複数まとめて売却をしようとした。F氏は本業は不動産業ではなかったため、同じ会計年度での複数の不動産売却は、不動産業法違反と判断されるということになり、まとめて不動産業者の買取りしてもらうことになった。不動産業者の買取価格は、市場価格の70%程度となり、不動産投資の累計は大きく損失を出すことになった

 

T氏の場合

 不動産投資会社から、中古アパートの物件を勧められ購入。当時、全8戸中7戸が入居中で、そのうち5戸が社宅扱いになっていた。社宅としている会社は、紹介してくれた不動産会社の付き合いのある会社ということであったが、中古アパートの購入から2年後に業績悪化による全ての社宅の解約申し出を受けた。その後、家賃を下げて地元不動産会社に賃借人募集を依頼。半年程度で3戸の再入居がきまったが、入れ替わりも多く平均すると60%くらいの入居率に留まっている。残債がまだ大きいので、売却資金で返済ができる時期には手放したいと相談を受けている。

 

 不動産投資に慣れている方であれば、「そんな失敗は絶対しない!」というご意見もあると思いますが、素人では気づかずに進めてしまって戻れなくなるということもでてきます。

 投資用不動産を紹介してくる営業マンは、プラスの面を前面に出しておススメしてくる方が多いです。不動産投資の経験が無い方は、どのようなリスクがあるのかを知って、最悪の場合、どのタイミングで売却すれば負債の処分ができるかは抑えておきましょう。 

 

まとめ

f:id:musubima-san:20190401154957j:plain

 不動産投資は、うまくいっている方もたくさんいます。そしてそれ以上に失敗する方もたくさんいます。未経験で業者の勧められたままに物件購入を行うと「失敗」する確率が高くなります。購入不動産の不動産評価・賃貸相場・間取りと近隣のニーズなどの正しい情報を手に入れて、無理のない資金計画ですすめるようにしましょう。