家を買うならここが知りたい!

利害関係や余計な立ち回りぬきで、気になる不動産の情報をお話しします!

現在販売中の建売住宅を査定してみた!購入して財産と呼べるようになるのはいつなのか?

 「賃貸だと壁紙一枚自分のものにならないし。不動産は買うと資産になるでしょ!」

はい。資産になります。そして住宅ローンを組むなら負債も持ちますよ。

 ということで、今回は実際に販売されている建売住宅を、査定システムで査定価格を出し、いつになったら財産になってくるかをお話ししたいと思います。

f:id:musubima-san:20190331173655j:plain

 ここでいう「財産になった!」は

「ローン残債」<「不動産評価ー所有と売却にかかる経費」

だとします。つまり買った不動産を売却して、残りの借金が売却資金でチャラになる(払った費用も戻る)タイミング※はいつになるのかを検証していきます。

※住宅ローンの支払い分は無視していますので、収支がプラスになったタイミングではありません。売却して借金から逃れられる分岐点をさしています。

 

サンプルの新築戸建て

  今回の検証のサンプルとなった物件は以下のような内容です。ちなみに現時点で実際に販売している物件です。

  • 所在 東京都某市 ターミナル駅で人口は約18万人の都市部です。
  • 新築戸建 4LDK 大手建築会社施工
  • 駅徒歩 約15分
  • 販売価格 5380万円
  • 土地 約105㎡ 西道路 整形地
  • 建物 約99㎡

 

購入後に即売却査定をするとどうなるか?

査定ソフトで査定価格を出してみました。

  • 土地 3434万円
  • 建物 1350万円

合計 4784万円となりました。つまりこの査定結果の意味は、

この新築を5380万円で購入して、すぐに売却査定を出したら4784万円で評価されました。

ということになります。買った瞬間に596万円下がったことになります。

 

次に購入時の諸費用を見てみよう!

  • 印紙代 1万円
  • 仲介手数料 0円
  • 表示登記 10万円
  • 登記費用 60万円
  • フラット35手数料印紙代 110万円
  • 銀行保証料 0円
  • 火災保険 35万円
  • 固定資産税精算 10万円

合計 226万円とします。諸費用は現金で支払ったことにします。

 

その他の条件!(細かいので読み飛ばしOKっす)

  • 住宅ローンはフラット35Sをイメージ。当初10年間1.46% 11年目から1.71%
  • 本体価格は100%ローン 諸費用は現金で支払ったとします。
  • 土地の評価は買ったときから下がらないとします。
  • 建物の評価は減価償却し、20年で0円になるとします。
  • 修繕費用の積立は毎月1万円
  • 火災保険は10年更新
  • 引越代15万円
  • 住宅ローン控除は最大受け取れるとします。
  • 不動産取得税は軽減税率内で0円
  • 売却の諸費用は、抹消登記と銀行手数料で15万円、仲介手数料(物件価格の3%+6万円+消費税10%)
  • 固定資産税は以下の表から算出

f:id:musubima-san:20190331162003p:plain

 

いよいよ検証!

f:id:musubima-san:20190331174207j:plain

それでは「残債」VS「不動産評価ーそれまでの経費」を始めます!

初年度はローン残債が828万円多いところからスタート!

f:id:musubima-san:20190401063750p:plain

 

5年目 ローン残債が429万円多い

f:id:musubima-san:20190401063858p:plain

 

10年目 ローン残債が66万円多い

f:id:musubima-san:20190401064032p:plain

 

12年11ヶ月目【残債<不動産評価ーこれまでの経費】となりましたが、売却の諸費用がまだ払えません

f:id:musubima-san:20190401064153p:plain

 

16年7ヶ月目 財産と認定されました!

売却資金で、これまでの経費や売りの諸費用分も満たされる評価になりました。

f:id:musubima-san:20190401064700p:plain


まとめ

f:id:musubima-san:20190326002010j:plain

 今回は土地の価格が変わらなかった場合で算出しています。人気のエリアで新築戸建てを購入した場合、16年から17年頑張れば、売却資金で住宅ローンの完済できます。購入する方は、この期間を走り抜けてください!かんばりましょー!