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あなたの住宅ローンは変動金利じゃないですか?変動金利ダメダメパターンを考えよう!

  住宅ローンの変動金利は、0.4%台の商品が目に付くようになっています。過去を見渡してもかなりの低金利です。「家賃並みに購入ができるならいいか」とハードルも下がります。そして、不動産を紹介する営業さんも、この低金利はセールストークに利用します。条件の良い物件を提案すると総額が上がってしまいますが、現状で一番金利が低い変動金利で提案し、「今の家賃と変わりません!」とおススメしてくるかもしれません。

 でもその資金計画、本当に大丈夫ですか?今回は変動金利で失敗するかもしれないダメダメパターンをお話ししたいと思います。

「変動金利」と「固定金利」の支払額はどのくらい?

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 一般的に、変動金利は固定金利よりも金利が低く設定されています。

  2019年4月現在では、変動金利0.4%~0.5%の商品がよく目に付きます。

 一方、固定金利の例を挙げてみると、「ジェイモーゲージバンク」では35年固定金利は1.71%(借入期間35年・融資額は物件価格の100% 20193月31日現在。その他のモーゲージ系金融機関のフラット35も、ほぼ横並びの金利設定になっています。

ジェイ・モーゲージバンク 【フラット35】ならジェイ・モーゲージバンク|全期間固定金利の住宅ローン【JMBフラット35】

※ジェイモーゲージバンクのホームページです。広告ではありません。

 借入金額4000万円 借入期間35年で住宅ローンを組んだ場合、

固定金利1.71% 126,629円/月

変動金利0.47% 103,304円/月

となり、当初の支払いは変動金利のほうが23,325円少なくなります。当初の支払額が抑えられるところに、変動金利のメリットを感じる方も多いと思います。

  

 不動産の営業マンから変動金利を提案される

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  不動産の営業マンと話をすると、必ず希望予算について話が出てきます。月々の支払額から逆算して総予算を組み立てる場合、金利が低い変動金利で試算したほうが総額予算は上がります。不動産の営業マンとしては、予算を上げたほうが条件の良い物件を紹介できるので、契約につながる可能性が高くなる!という心理も少なからずあるはずです。

 

変動金利を利用する場合のダメダメパターンはこれだ!

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 変動金利を選択するひとで、以下のような場合はダメダメパターンでハマる可能性が高いです。

 

パターン1 当初の支払額が低くなるので、借入額を増やしてしまう!

 仮に、月々支払える住宅ローンは10万円だったとします。固定金利・変動金利でそれぞれ検討すると以下のようになります。

固定金利1.71%・35年ローンだった場合⇒3160万円借りると100,037円

変動金利0.47%・35年ローンだった場合⇒3880万円かりると100,205円

変動金利で検討すると予算がプラス720万円と20%以上あがります。しかし変動金利は6ヶ月ごとに金利の割合が変更される商品です。変動金利で月々の支払限界まで借入額を増やしてしまうのは、住宅ローン地獄への入口となる可能性があります。

 

変動金利の上昇を検証してみよう!

変動金利を選択して、6ヶ月ごとに金利が0.05%づつ上昇した場合

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 借入額3880万円・35年ローンの変動金利で、6ヶ月ごとに0.05%の金利を上昇①させてみました。すると、以下のような結果になりました。

  1. 当初の支払額は100,205円だった。
  2. 最終的な金利は3.92%②になった。
  3. 最終的な月々の支払は139,202円③になり当初より38,997円支払額が増えた。

 金利が35年間で、3.92%まで上がるかについては意見が分かれるところかもしれませんが、今から30年前は8%台の金利でしたから、十分に可能性はあると思います。

 また、住宅ローン以外にも家を買うと掛かる費用がたくさんあります。以前のブログで検証したときは、住宅ローン以外の費用は35年間で1200万円~2100万円くらいが発生することになりました。

 

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 今回の検証通りに進んだとすると、定年直前(または定年後⁈)に月々の支払額は約14万円となり、「1日1食 塩かけご飯」の日々が待っています。この場合は、社会や政治に文句を言ってはいけません。残念ながら自分のせいです。

 家探しでは、固定金利を選択しても支払える額を総額予算を設定し、変動金利を選ぶ場合でも総額予算は据え置きにしましょう。

 

パターン2 繰上返済用の資金を他のことに使ってしまう!

 変動金利の良いところである「低金利」は、数年するとそれが当たり前になってしまいます。変動金利のリスク回避方法としては「支払いが少ない分を繰上返済する」がポイントになります。

 

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 人生には、お酒・ギャンブル・近所への見栄・お買い得セールの常態化など誘惑がいっぱいです。また、FX投資で資金を増やすつもりが、

【一攫千金でレバレッジ】⇒【強制ロスカット!】⇒【追証】⇒【お金ない。。。】

とかになってしまっては、繰上返済に使うはずの資金が簡単に溶かしてしまいます。「あー!家なんか買わなきゃよかった!」といったよくわからない展開になると、とても残念です。

 

 

まとめ

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 変動金利も、特徴を理解して利用すれば良い選択肢になりえます。不動産の営業マンの話を鵜呑みにして、ありがちダメダメパターンにはまらないように注意しましょう。

 

 

※この記事の中で算出されるシミュレーションはすべて参考値です。実際の金利変動とは異なります。

表示される数値と、金融機関等で算出される数値とは誤差が生じます。

※正しい情報を身に付けるか、良い提案をしてくれるパートナー(専門家等)をつくりましょう。