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利害関係や余計な立ち回りぬきで、気になる不動産の情報をお話しします!

不動産を譲渡したときの税金は?確定申告を忘れずに!

 不動産の売却を、何回も繰り返す方は少数派でしょう。販売の準備から、購入希望者の内覧、売買契約の締結、引渡しなど。どれもわからないことだらけで、不動産会社の担当営業さんにアドバイスを受けながら進める方も多いと思います。ですが、頼りにしていた営業さんは、引き渡しまでが完了すると「どうもありがとうございました!」とあいさつしてフェードアウトしていきます。

 今回は、忘れがちな不動産売却後の税金のことについてお話ししたいと思います。

不動産を譲渡したときに、「得した場合」と「損した場合」

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 「買った時より儲かった!」とか「購入当初より価格が下がっていて損した。。。」とは思ったものの、その後の手続きをリードしてくれるひとがいないと、そのまま手付かずになってしまうのではないでしょうか。

 まず、不動産を売却して儲かった(譲渡益が出る)場合は、確定申告が必要です。譲渡益が出るというのは、

売却価格-(手に入れた時の費用+売却したときに掛かった費用)=プラス

ということです。 反対に、

売却価格-(手に入れた時の費用+売却したときに掛かった費用)=マイナス

つまり、不動産を売却したが購入したときの価格と比べて損をした(譲渡損失が出る)場合は、確定申告は不要ですが、売却した不動産が居住用財産の場合は、税金が戻ってくる可能性がありますから、対象になるか確認しましょう。

 

不動産を譲渡して得した場合

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不動産譲渡所得税

 不動産を譲渡したときに、譲渡益がでた場合は「不動産譲渡所得税」の対象となります。所有の期間を条件に、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられた税率が設定されます。

項目

補足

不動産譲渡所得税

売却価格-(手に入れた時の費用+売却した時に掛かった費用)

がプラスになる場合、プラス部分に不動産譲渡所得税が掛かります(マイナスの時は確定申告不要)。「手に入れた時の費用」は、購入時の売買契約書などで読み取りますが、書類が見つからないとなると取得費用は、売却価格の5%になってしまいます(取得費用が5%未満の場合も5%で計算)。不動産譲渡所得税の税率は、

譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が

5年以下 ⇒ 所得税30% 住民税9%

5年超 ⇒ 所得税15% 住民税5%

 さらに所得税率×2.1%が復興特別所得税として加算されます。

※記載の内容に一致していても、実際に請求される税金と異なる場合があります。

※『売却に関わる税金』については、規定される条件が多岐に渡ります。詳しくは担当となる行政窓口等にご相談ください。

【国税庁 不動産譲渡所得税についてはこちらから】
土地や建物を売ったとき|国税庁
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居住用財産を譲渡して譲渡益が出た場合の軽減

項目

補足

居住用財産を

譲渡した場合の

3000万円の

特別控除

一定の条件で居住用財産を売却して、譲渡益が出た場合、3000万円までのプラスについて税金がかからないというものです。

売却の年に、住宅ローン控除・認定長期優良住宅を受けると3000万円控除は適用されません。また、その他の制度との併用も制限があります。

「居住用財産の軽減税率の特例」とは、重ねて受けることができます。

居住用財産の

軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年超であり、一定の条件で居住用財産を売却した場合に利用できます。

不動産譲渡所得税が、所得税10% 住民税4%に軽減されます(5年超所有の所15% 住5%よりお得)。

【居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除】との併用もできます。

特定の居住用財産の

買換え特例

(マイホーム買換え特例)

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年超+居住期間10年以上であり、一定の条件でマイホームを買換えした場合、譲渡益に対する税金を繰り延べできます。繰り延べなので「非課税になる」ということではなく、新しく購入したマイホームを売却する際に、不動産譲渡所得の計算に組み込むことになります。

「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」や「居住用財産の軽減税率の特例」と重複適用はできません。

空き家の譲渡の特例

相続開始の直前まで被相続人の居住用であった家で、その後空き家になり、一定条件で譲渡した場合、譲渡所得の金額から3000万円の控除ができます。

昭和56年5月31日以前に建築された家が対象となります。

マンションなどは適用できませんが、空き家を全て取り壊して、その敷地を譲渡した場合も適用されます。

この特例は、2019年12月31日までに譲渡した場合に適用できます。

※記載の内容に一致していても、「税金の軽減制度」を利用できない場合があります。

※『税金の軽減制度』は、重複して受けることができない場合があります。詳しくは担当の行政窓口等にご相談ください。

※『税金』『税金の軽減制度』は、規定される条件が多岐に渡ります。詳しくは担当の行政窓口等にご相談ください。

【国税庁 居住用財産の譲渡益の軽減についてはこちらから】

土地や建物を売ったとき|国税庁

※広告ではありません。

【国税庁 空き家の譲渡の特例についてはこちらから】

No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

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不動産を譲渡して損した場合

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居住用財産を譲渡して譲渡損失が出た場合の軽減

項目

補足

居住用財産の買換え等の場合に譲渡損失の損益通算及び繰越控除

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超であり、10年以上の住宅ローンを利用して、新しい居住用財産に買い替えた時、一定の要件を満たせば、譲渡損失をその年のほかの所得と損益通算することができます。損益通算してもなお引ききれない譲渡損がある場合、損益通算をした翌年以降3年間にわたって、その他の所得から繰越控除することができます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超であり、住宅ローン残高がある居住用財産を譲渡し、一定の要件を満たせば、譲渡損失をその年のほかの所得と損益通算することができます。損益通算してもなお引ききれない譲渡損がある場合、損益通算をした翌年以降3年間にわたって、その他の所得から繰越控除することができます。

※記載の内容に一致していても、「税金の軽減制度」を利用できない場合があります。

※『税金の軽減制度』は、重複して受けることができない場合があります。詳しくは担当の行政窓口等にご相談ください。

※『税金』『税金の軽減制度』は、規定される条件が多岐に渡ります。詳しくは担当の行政窓口等にご相談ください。

【国税庁 居住用財産の買換え等の場合に譲渡損失の損益通算及び繰越控除についてはこちらから】

No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁

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【国税庁 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除についてはこちらから】

No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁

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「不動産を売却したときの費用項目」も記事にしています。ご参考ください。

不動産を売るときどんなお金がかかるの? - 家を買うならここが知りたい!

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まとめ

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 不動産を譲渡して得した場合の税金は、登記情報と税務署のデータがリンクしているので、逃れることはできないものです。申告を忘れると無申告課税や、悪質と認められるときは重加算税や延滞税といった思い追徴が課されます。

 また、損をした場合は確定申告の義務はありませんが、軽減を利用できる方でもわからないまま放置してしまうかたも多いと思います。譲渡損失が出た時の軽減については適用要件がありますので、税務署に電話相談から始めてみると良いと思います。