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不動産購入での道路トラブルに注意!

 日常的に歩いている道路では、所有者が誰かなどと疑問にすら思いません。みんな歩いているし、道路に名前が書いてあるわけではないので利用して当然な感じです。

 ですが、不動産売買の話になってくると道路はとっても大事な要素です。道路の条件によっては価値が相場の半分以下になってしまいます。

 今回は不動産の価値にとても重要な「道路」についてお話ししたいと思います。

建物を建てるなら一定の道路に接していなければならない

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  建物の建築を検討する際、道路の幅や接している長さが一定の基準に満たないと建築の許可が出ません。この基準は建築基準法に始まり、各自治体の条例などでも条件が付加されてきます。

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 建築基準法の基本的なところでいうと、建物を建築するには、①間口は2ⅿ以上、②幅員は4ⅿ以上の、③建築基準法上の道路に接している必要があります。

 この条件が満たされない物件は「再建築不可」となりますので、土地の利用価値が下がり、相場の半値以下でも売れない場合があります。

 

道路のトラブルはどのようなものがある?

見た目は道路でも実はそうじゃない

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見た目は道路だが、敷地と道路の間に他人の土地がある

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接している私道の持ち分がなく、通行・掘削の承諾が得られない

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 その他、見た目はちゃんとした道路でも、実は「通路です」とか「他人の敷地です」とか「近隣のひとと協定を結んで持ち合っている敷地です」とか、いろいろなパターンがありますが、どれも大きな問題です。不動産の購入側としては結構大事なことなのでしっかり確認しましょう。

 

正面の道路が私道の場合 承諾書があるか確認する

 正面の道路が、ちゃんとした道路(建築基準法上の道路)だとしても、私道の場合はツッコんで確認が必要です。私道は複数のひとたちで持ち合っていることが多いのですが、持ち分を持っていないとなると、道路の所有者全員から「通行掘削承諾書」なるものをもらえるかが大事になってきます。

 どのような書類かというと、

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のような感じです。

 また、仮に持ち分を持っていたとしても、「掘削承諾書」は取得しておきたいところです。中古住宅売買の場合、すぐに必要になるものではないので無視されることも多いのですが、将来建物の建て直し等で水道管の引き直しが必要になった場合、他の所有者からの承諾書が添付されないと、水道局が許可をしてくれない場合があるからです。

 本来だったら契約書の特約に「売主の負担で、掘削承諾書の取得を行い、買主に引き渡すものとする」的な文章も入れるべきだと思います。

 

まとめ

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 不動産購入では道路はとても大事な要素です。販売する売主側や仲介業者は、契約をまとめるために「大きな問題ではありませんよ。」みたいな説明がされるかもしれませんが、「将来困るのは自分だけなのだ!」ということをしっかり理解しましょう。