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旧耐震マンションは大丈夫なのか?

 今、東京のマンションはものすごく高額です。普通のサラリーマンが単独で購入するには、ちょっと手の届かない物件ばかりです。それでも、購入意欲がある方は、資産価値や通勤などを意識する方が多く、希望エリアでの駅近物件を根気よく探しています。資金が潤沢であったり、所得がかなり高い方は選択肢も多いですが、ある程度予算も重視したいとなると、旧耐震基準の築古マンションの検討が増えてきます。売出現地を見てみると、フルリノベーションされていて気持ちよく暮らせるかもしれませんが、「旧耐震」って本当に大丈夫なのでしょうか?

 今回は「旧耐震のマンション」についてお話ししようと思います。

 旧耐震マンションとは

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 1981年(昭和56年)5月31日までの【建築確認】で適用されていた基準が旧耐震の建物となります。旧耐震での基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準」ということになります。ですので「震度5強を超えてくる地震に対しての強度が無い」というよりも、「震度5強を超えてくる地震に対しては検討がされていない」ということになります。

 旧耐震・新耐震建物の基準点にされている【建築確認】というものは、「このようなマンションを建築します」と役所に申請する手続きのことです。マンションの工事は2年くらい掛かるのもザラです。「昭和57年築」などの昭和50年代後半の建築年のものでは、書面を確認をしないと「旧耐震」なのか「新耐震」なのかはわかりません。「建築確認済証」や「検査済証」などに記載されている日付で見分けることになります。

 

一部の地域では旧耐震マンションでも驚くほど高額です!

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 都心5区といわれている、千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区の駅近マンションは、資産価値が高いとされていて人気も販売価格も高い水準です。

 例えば2019年3月25日現在で、港区・50㎡以上・昭和56年以前(築37年以上)でレインズ検索すると、のべ156件の物件がヒットしましたが、60%以上は5000万円超の販売価格です。3000万円以下にあっては築50年近くなった3件のみになりました。

 この話を聞いて、「そんなもんだよね」と言える方は、都心のマンション相場に慣れている方です。電車で30~40分離れれば新築を買ってもおつりがくる価格です。

 

阪神淡路大震災での被害はどのくらいだったか

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   東京カンテイが2008年10月30日に発行した資料には、東京都に阪神淡路大震災での神戸市内マンション3096棟の被災率がでています。

 東京カンテイ プレスリリース/大地震が及ぼすマンション価値への影響

※東京カンテイ プレスリリースの記事です

旧耐震マンションの大破~小破は、11.88%

新耐震マンションの大破~小破は、8.76%

「ん?そこまで差が無いのでは?」と感じてしまう数値です。ただ記事の中で気になる点は、旧耐震で被害のあった物件は、新耐震の物件よりも価格の下落率が大きくなるというところです。阪神淡路大震災による旧耐震マンションの大破・中破は、旧耐震マンション全体のうち5%に満たないものの、被災による被害を受けたときの資産価値の下落は想定しておくべきことなのかもしれません。

 

旧耐震マンションを買うなら確認しておきたいこと

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  中古マンションを購入する際にチェックしておきたい内容とは別に、旧耐震マンションで検討している方はこんなところを確認してみてください。

長期修繕計画や過去の実績で耐震診断や耐震補強工事がされているか

 マンションの管理組合に問い合わせれば、長期修繕計画や重要事項調査報告書などの資料が取り寄せられます。そこには判断にあたって大切な情報が記載されていますので、本格的に物件を検討するのであれば売主や仲介業者に開示を求めましょう。


地盤の良いエリアか確認する

 東京カンテイの別の資料では、「マンションの震災被害の度合いは、耐震基準よりも土地・地盤との相関性が高いと考えられる」とされています。耐震基準が現在の基準に満たないのであれば、なおさら地盤が良いエリアかどうかは知っておきたい内容です。いくつかの地盤調査会社のホームページでは、地盤調査の実績データを閲覧できるサービスもあります

【ジャパンホームシールド株式会社】の地盤サポートマップです。

地盤サポートマップ|ジャパンホームシールド

【地盤ネット株式会社】の地盤安心マップです。

地盤安心マップ

 

まとめ

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 過去の災害では、旧耐震マンションであっても大きな損傷がなかったものも多くあったようです。反対に、新耐震マンションで大きな損傷が出たケースもあるようで、地盤の良し悪しは確認項目として入れるべきです。

 また、旧耐震マンションでも、耐震診断や耐震補強をされている物件もあります。売主・仲介業者・建物検査会社から、建物個別の正しい情報を受けて検討しましょう。