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利害関係や余計な立ち回りぬきで、気になる不動産の情報をお話しします!

親族間売買でも住宅ローンが利用できる場合があります

 たしか4~5年前のだったと思います。フラット35の規定が変更されて、親族間での不動産売買も住宅ローン融資の受付可能になったと知らされました。「これはすごい!」とビックリしたのを覚えています。現在では一部の銀行でも親族間売買について、ホームページ等にQ&Aを載せるなど、少ないながらも融資付けの間口はあるようです。ひとによっては、親族間売買が有効な一手になることもありますので、今回はそのあたりのお話をしたいと思います。

 

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親族間売買とは

 親族間売買とは、「親の住宅を子が買う」のような不動産売買のことです。以前は「親族間の売買は、住宅ローンが利用できず現金での取引が当然」という状況でした。現在でも取扱う金融機関は少ないですが、条件がそろえば融資を受けられる可能性は十分あると思います。

「ふーん、でもわざわざ実家を住宅ローンを組んで買うなんてありえない。」という方の方が多いかもしれませんが、状況によっては「これは画期的!!」と感じる方もいるわけです。

 

どんな時に意味がある?

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 「親族間売買」+「住宅ローン利用」の使いどころは、このような場合に有効的になります。

  • 「実家はまだ住宅ローンが10年残っている。親の収入が減ったため返済が苦しくなってきている。」⇒「子がその家をローンで買って住む。ローン期間は長くなり返済は楽!
  • 「親はまだ健在だが、異母兄弟おり、もし相続が発生した場合は実家を売却するしかない。でも、できれば実家は残しておきたい」⇒「家を継ぐ子が実家を購入しておけば、手放す必要はない。」
  • 「親は不動産を持っているが現金が手元にない。子供に頼りたくないので老人ホームに入りたいがお金もないし、かといって不動産を他人に売却したくない。」⇒「子供に所有不動産を売却することで、第三者に不動産を手渡すことなく現金を確保できる。その資金で老人ホームに入れる。」
  •  「親所有の土地に注文住宅を建てたいが、兄弟と仲が悪いので土地は自分名義に変えておきたい。贈与となると兄弟の反発が大きい。」⇒「売買にすることで問題解決。

その他、ここにはあえて書かない理由などもいろいろあり、「住宅ローンを利用して親族間売買がしたい」という理由は、結構いろいろあるものです。

 

「親族間売買」で住宅ローンを使うにはいろいろ条件がある

 もともと、親子間売買での住宅ローン利用ができなかったのは、その後の資金使途が怪しくなってくるからという理由が大きいです。どういうことかというと、

「銀行が住宅ローンを融資して、子が親に代金を支払っても、、、」

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「親が子にお金を戻して、子が全く別の用途に資金流用してしまう!」というのが、金融機関としては一番イヤ‼

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 なので、現在「親子間売買」の住宅ローン融資を行っている金融機関でも、かなり慎重な審査をしているようです。「そもそも、普通に相続されれば引き継がれる不動産を、わざわざ売買契約をしてまで名義を変えるということは、なにか怪しいくない?!」という目線で見るわけです。

 そういうわけですから、冒頭に「フラット35でも、親族間売買での融資の受付けが可能になった」と書きましたが、フラット35の最終審査をする「住宅支援機構」が受付け可能だとしても、その手前で審査をする金融機関のルールで、受付けしないということも多々あります。

 

融資利用ができないケースはどういうとき?

 

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 いろいろなケースがありますので一概には言えませんが、以下のような場合だと住宅ローンの審査受付の段階でNGとなる可能性が高いです。

親も子も、売買する不動産に住んでいる場合

 結局、子が買っても実態が変わらない(今まで住んでいたしこれからも同居する)。

子が、親から不動産を買う理由が見当たらない場合

 そもそも子が既に家を持っていたり、近くに住んでいないので職場に通勤できないなど、子がその不動産を購入することに合理性がない。

取引の金額や内容に疑いがある場合

 相場と照らし合わせて、売買価格が低すぎたり高すぎたりする。節約のため不動産仲介業者を使わない。など。

 

 そのほか、いろいろなケースで融資否決となります。

 

 「親子間売買」の住宅ローンは、普通の不動産仲介会社ではあまり経験値がない

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 金融機関の住宅ローン審査は履歴が残ります。そして、融資がNGとなった場合、同じ物件・同じ人での審査は一律断られるということもあります。「親子間売買」の融資受付をしてくれる金融機関は少数派です。下手な手続きをしてしまうと後戻りできませんので注意しましょう。「知り合いに不動産屋さんがいる」とかだけで手続きを任せてしまわないで、しっかりと担当してくれるひとを探しましょう。

 

まとめ

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 「親子間売買」+「住宅ローン利用」は比較的レアケースですが、ひとによってはとても効果的な有効打になる場合があります。ただし親族間だからといって、不当に安く(または高く)販売価格を設定したり、仲介手数料が惜しいので不動産業者を使わないなどと欲張ると、失敗する可能性が高いです。融資を受付けてくれる金融機関は少数派ですので、一発で融資内定がとれる不動産業者または、専門家に相談しましょう。