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利害関係や余計な立ち回りぬきで、気になる不動産の情報をお話しします!

「住宅ローン」+「おまとめローン」ってどうなの?

 「どのくらいの金額が住宅ローンで借りれるのか?」というのは、不動産営業1年生になると学びます。そこで教わる計算方法は結構簡単で、算数の知識があれば十分です。計算の中で必要な「既存の借入」は大切なポイントです。年収が世間一般より多いという方でも、他の借金がたくさんある場合、銀行はお金を貸してくれません。ところが、「おまとめローン」というものを利用すると、住宅ローンの審査がOKになるケースがでてきます。ここでは「おまとめローン」とはどのようなものなのかをお話ししてみたいと思います。

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 住宅ローンの借入上限 計算の仕方は?

 さきほどお話しした、不動産営業1年生で出てくる「どのくらいの金額が住宅ローンで借りれるか?」の式は以下のような感じです。

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 もちろん金融機関の審査は、こんなに単純ではありません。いろいろな個人情報や物件の評価などを集めて、各金融機関の基準にそって、総合的な判断で審査結果が出されます。ただ、一応の目安としては実態に近い計算ができるようです。

 ちなみに、この計算で「借入上限」が年収の7倍から8倍を超えるとそこがで頭打ちになるのが一般的です。「年収9倍の内定がでた!」という話を聞いたことはありますが、これは稀なケースだと思います。

 

具体的な条件を設定して計算してみた!

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上の場合、

①年収500万円のひとは、

②年収のうち35%までは借金にあてられるわけで、

12で割って1か月あたりになおしてから、

④既に支払中のローン20,000円(マイカーローンやカードローンなど)を差し引いて、

⑤金利が3.2%まで上昇しても払っていけるとしたら、

⑥借入額は3170万円だ!

というふうに読み取れます。②の返済比率や⑤の審査金利は、金融機関によって異なってきます。さて、このひとの場合、④の既存借入20,000円/月がなくなると、⑥の借入上限はどのようになるでしょうか。

 

既存借入が無くなった場合

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 既存借入がなくなると借入上限が510万円増えました。④の既存借入が月々20,000円×12ヶ月、つまり残り24万円の借金しかなかったとしても、住宅ローンの借入上限は本来より510万円下がってしまうことになります。

 

そこで「おまとめローン」が登場!

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 おまとめローンというのは、複数の既存借入をごちゃまぜで一本化します。住宅ローンと併用する場合は、既存借入の借入期間を伸ばすことで月々の支払額を下げる効果を利用します。例えば以下のようなケースの場合。

 

 グレー鬼さん35歳の場合

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年収600万円

既存借入

マイカーローン残債150万円 36,000円/月

カードローン残債50万円 15,000円/月

ブライダルローン残債40万円 15,000円/月

携帯電話分割払い分残債6万円 5,000円/月

奨学金残債80万円 10,000円/月

だったとします。月々の既存ローン支払いは81,000円です。このまま住宅ローンの計算をすると

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借入上限は⑥2370万円まで。これでは【グレー鬼さん】さんが希望するマイホームには手が届きません。

 そこで、仮におまとめローンの「最長15年ローン」「金利4.775%」という商品で一本化すると、既存ローンは25,321円/月まで圧縮することができます。これで住宅ローンを再計算すると、

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借入上限は⑥3770万円となり、おまとめローン利用前の借入上限よりも、1400万円増やすことができました。夢のマイホームを手に入れたうえに、月々の支払いがとっても楽になりましたとさ。。。

 

「おまとめローン」+「マイホーム購入」のその後のこと

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 おまとめローンでその後が幸せになれる方と、そうでない方は分かれます。おまとめローンは「魔法の裏技」でもなんでもなくて、借金を薄く長く伸ばすということです。ですから、実際に負担する利息額は多くなる場合もあります。その点を承知のうえで、これまでの借入を本気で精算したい方には強い味方になりえます。カードローン・リボ払い・キャッシングは年利10%を超える高金利が多いですから、さっさとおまとめしたほうが良い場合も多々ありますからね。

 ただし、おまとめローンで月々の支払が楽になって、その後またカードローンやキャッシングをつくり始めてしまう方もまあまあな確率で出てきてしまいます。軽い気持ちで考えるならやめたほうが良いと思います。そもそも当初からローンが多いということは、根本の問題が別にあるからです。

 

「オーバーローン」は絶対にやめましょう!おまとめローンと似ているように見えて、まったく別のもの金融詐欺です!!

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 イナカの地方銀行さんでは、都市部と比べて住宅ローン審査があまい印象です。そういうエリアは建売住宅も少ないので、地元工務店やハウスメーカーなどの注文住宅が多くなります。そして、解体工事や外構工事などの費用は、契約書の提出のみで融資を実行していたりします。実際に掛かる費用よりも水増しした契約書を銀行提出して、お金を余らせる「オーバーローン」もいまだにあるという話がチラホラ。余ったお金で車を買ったり、借金を返済したりするのは金融詐欺になります。絶対にやらないようにしましょう。仮に提案してくれたのが、不動産屋や建築会社だとしても関係ありません。一括返済を求められるのは本人なのです。

 

まとめ

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原則 住宅購入前には既存ローンはある程度支払を終わらせましょう。

例外 おまとめローンというものもあります。が、並行して専門家にライフプランの相談もしましょう。

番外 オーバーローンは絶対にやめましょう。

 

※この記事にある、住宅ローンやおまとめローンの内容は実際と異なる場合があります。

※おまとめローン・住宅ローンは審査があります。どちらか片方または両方の利用ができない場合もあります。手続きの順序等は専門家と相談しましょう。