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「購入vs賃貸 どっちが得か!」第4弾 35歳で新築マンション6000万円を購入した場合!!

 「購入vs賃貸 どっちが得か!」を検証してみようというシリーズです。

第4弾は、35歳で6000万円の新築マンションを変動金利で買ったら、賃貸より得するのか!

リクエストをいただきましたので、都心の住宅事情をモデルに展開してこうと思います!

「家賃は掛け捨てなので、家賃×12ヶ月×35年の家を買ったほうが得だ!」みたいな計算をするひともいますが、なかなかそんなに単純ではありません。このシリーズでは、いろいろな具体的条件を設定して「賃貸と購入でどっちが得か!」を、金銭面に特化して検証したいと思います!

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 今回の条件設定は・・・

 

賃貸住宅で人生を貫く【賃貸赤鬼さん】 マイホーム購入を決意した【購入青鬼さん】

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【賃貸赤鬼さん】と、【購入青鬼さん】の共通設定

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年齢 35歳 検証は日本の平均寿命に近い81歳まで行います。

これまでの家賃は128,000円(家賃120,000円、車なし、共益費等8,000円)

 

【賃貸赤鬼さん】の設定

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35歳~55歳までは、当初の賃貸住宅の家賃128,000円に住むことにします。

55歳から賃貸住宅の住み替えをして、家賃105,000円(共益費等込み)に住み替えます。

65歳から賃貸住宅の住み替えをして、家賃85,000円(共益費等込み)に住み替えます。

⑥それぞれの賃貸住宅更新は2年毎とし、賃料の1ヶ月分の費用が掛かることにします。

引越し代は、1回15万円とします。

住み替えをするときに、仲介手数料・保証会社費用・敷金・礼金等で、家賃の3ヶ月分の費用が掛かることとします。

賃貸住宅の火災保険料は、10,000円/年間とします。

保証会社の費用は、10,000円/年間とします。

 

【購入青鬼さんの設定

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⑪購入物件は、新築マンションです。購入物件価格は6000万円とします。

購入諸費用は180万円(不動産取得税・表示登記費用・権利登記費用・印紙代・銀行手数料・銀行保証料・固定資産税清算金等が込々)です。

70歳の時点で購入不動産を売却します。

売却時の不動産価格は3000万円(新築時の50%)とします。

売却時の諸費用は120万円とします。

⑯売却時後の住居は賃貸で設定されている内容と同様とします。

住宅ローンの借入額は5000万円とします。

⑱住宅ローンの当初借入期間は、35年とします。

⑲住宅ローン金利は変動金利です。支払当初0.47%でスタートしますが、6ヶ月ごとに金利を0.03%づつ上げていくことにします。

新築購入時にかかる、管理費準備金・修繕積立基金は300,000円とします。(1回のみ)

住宅ローン減税は年額40万円を10年間受けられたとします。(残債が4000万円を下回った場合は、残債の1%・100円単位を切り捨てとします)

引越し代は、1回15万円とします。

火災保険は6万円/10年間、地震保険は1.5万円/1年間とします。(現行では、火災保険は最長10年・地震保険は最長5年となります)

60歳定年時に、退職金で住宅ローンを一括返済をします。

一括返済の手数料と抵当権抹消費用は15万円とします。

㉖すまい給付金は対象外だったとします。

㉗固定資産税の金額は、下記の(図1)のようになるとします。

固定資産税額は、3年ごとに見直しされることとします。

㉙管理費・修繕積立金は、下記の(図1)のようになるとします。

㉚修繕費用は10年に一度15万円(給湯器入替程度を想定)計上します。

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 【賃貸vs購入 検証!】

  それでは、検証してみたいと思います!

◆◇1年目◇◆35歳【賃貸赤鬼さん】が約1220万円リードスタート!

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 【賃貸赤鬼さん】は、住宅購入を思いとどまって、これまで住んでいた賃貸住宅に継続して暮らしています。最初の年の住居費用は、1,684,000円/年額(更新料の無い年は1,556,000円)です。

 

 いっぽう、【購入青鬼さん】は住宅購入を決意!購入時に、1250万円の手持ち資金から出しました。資金的に恵まれていますね。

 住宅ローンの支払いは、これまで住んでいた家賃とほぼ同じくらい。変動金利を選択して当初の支払額を抑えています。

 固定資産税と管理費・修繕積立金の合計は、住宅ローン減税の還付金ではちょっと足りず、手出しが30,000円/年となります。

 

◆◇6年目◇◆ 40歳【賃貸赤鬼さん】が約1210万円優勢

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 【購入青鬼さん】は固定資産税の軽減が終わり148,000円⇒216,600円に上がりました。また、変動金利を6ヶ月ごとに金利を0.03%上昇させており、5年ごとの住宅ローン支払額見直しで、毎月の支払が7,544円上がりました。6年目の年間住居費は、

【賃貸赤鬼さん】が1,556,000円/年

【購入青鬼さん】が1,701,992円/年

で、年間約15万円づつ【賃貸赤鬼さん】がリードを広げていきます。

 

◆◇11年目◇◆45歳【賃貸赤鬼さん】が約1310万円優勢!【購入青鬼さん】の住居費に変化が・・・

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 11年目、【購入青鬼さん】は住宅ローン減税が終わり、毎年受けていた還付分が負担増になります。火災保険も10年更新で支払いが出ました。また、修繕費用(給湯器取替え相当15万円)も計上しています。12年目からの年間住居費は、

【賃貸赤鬼さん】が1,684,000円/年

【購入青鬼さん】が2,217,311円/年

で、この年からしばらく、年額50万円~60万円の差が広がっていく展開となります。

 

◆◇21年目◇◆55歳【賃貸赤鬼さん】が約1950万円優勢!さらに住み替えをして逃げ切り作戦実施!

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 【購入青鬼さん】の変動金利を、購入時から6ヶ月ごとに金利0.03%アップをさせていますので、徐々に【賃貸赤鬼さん】との差が広がります。21年目の住宅ローンは、当初より約22,000円ほど月の支払額が増えています。

 【賃貸赤鬼さん】は、55歳の段階で住み替えを行いました。家賃を2万円下げることにより年間24万円の支出減少をねらっています。
  

◆◇26年目◇◆60歳【賃貸赤鬼さん】が約3970万円優勢!逆転を狙いローン完済の作戦!【購入青鬼さん】が退職金で1686万円を一括返済!

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  【購入青鬼さん】は、退職金で住宅ローンの一括返済をしました。資金力を活かして、通常よりもかなり利息負担を減らせました。26年目からの年間住居費は、

【賃貸赤鬼さん】は、1,385,000円/年(更新料のない年は1,280,000円/年)

【購入青鬼さん】は、532,100円/年

となりました。【購入青鬼さん】は、一括返済で1686万円の支出があったものの、年間約80万円のペースで【賃貸赤鬼さん】を追いかけることになります。追いつくのか!?

  

◆◇31年目◇◆65【賃貸赤鬼さん】が約3570万円優勢!2度目の住み替えをして突き放しを断行!

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 【賃貸赤鬼さん】は、2度目の住み替えで家賃23,000円/月を下げました。これにより年間住居費は、

【賃貸赤鬼さん】は、1,125,000円/年(更新料のない年は1,040,000円/年)

【購入青鬼さん】は、515,107円/年

その差、約60万円/年となります。

 

◆◇36年目◇◆70歳【購入青鬼さん】購入不動産を売却!!

・・・するも、【賃貸赤鬼さん】が約500万円優勢で逃げ切り!

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 70歳時点で、【賃貸葉鬼さん】の約500万円優勢となり、そのままゴールという結果になりました。

【賃貸赤鬼さん】の逃げ切りで勝利!!

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 まとめ 今回の設定の場合

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  1. 「現在の家賃」と「住宅ローンの支払い」だけを比較するのはあまり意味がありません。購入の諸費用・固定資産税・管理費や修繕積立金・火災保険などもひっくるめて考える必要があります。ちなみに今回の検証では、住宅ローンの支払以外の費用は、35年目までで約2175万円の掛かりました。
  2. 今回の検証では【購入街鬼さん】の不動産売却を3000万円に設定しています。築35年のマンションがいくらで売れるかについては、かなり意見が分かれるところでしょう。ここ数年は一部の都心で不動産バブルが続いていて、5年で3割~4割程度の値上がりした物件も意欲的に取引されてきました。「今後もこのまま高水準をキープする」という意見もあれば、「既に下降局面だ」というかたもいます。購入エリアによっても結果がことなるでしょう。90年バブル以降も、何度かこのような「ミニバブルを起こしてはハジける」を繰り返しています。都心でのマンション購入は、資産価値が下がりにくい物件を狙うことで、リスク回避していきましょう。

 それでは、次回の「購入vs賃貸 どっちが得か!」第5弾もお楽しみに!

 

 

※この記事で利用している数値は、現実の数値とは異なります。実際に比較した場合と、内容や結果が異なる場合があります。