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「購入vs賃貸 どっちが得か!」第3弾 35歳で新築戸建4500万円を購入した場合!!

 「購入vs賃貸 どっちが得か!」を検証してみようというシリーズです。

第3弾は、35歳で4500万円の新築戸建を変動金利フルローンで買ったら、賃貸より得するのか!

「家賃は掛け捨てなので、家賃×12ヶ月×35年の家を買ったほうが得だ!」みたいな計算をするひともいますが、なかなかそんなに単純ではありません。このシリーズでは、いろいろな具体的条件を設定して「賃貸と購入でどっちが得か!」を、金銭面に特化して検証したいと思います!

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 今回の条件設定は・・・

 

賃貸住宅で人生を貫く【賃貸赤鬼さん】 マイホーム購入を決意した【購入青鬼さん】

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【賃貸赤鬼さん】と、【購入青鬼さん】の共通設定

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年齢 35歳 検証は日本の平均寿命に近い81歳まで行います。

これまでの家賃は125,000円(家賃108,000円、駐車場10,000円、共益費等7,000円)

 

【賃貸赤鬼さん】の設定

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35歳~55歳までは、当初の賃貸住宅の家賃125,000円に住むことにします。

55歳から賃貸住宅の住み替えをして、家賃105,000円(駐車場・共益費等込み)に住み替えます。

65歳から賃貸住宅の住み替えをして、家賃82,000円(車に乗らなくなる・共益費等込み)に住み替えます。

⑥それぞれの賃貸住宅更新は2年毎とし、賃料の1ヶ月分の費用が掛かることにします。

引越し代は、1回15万円とします。

住み替えをするときに、仲介手数料・保証会社費用・敷金・礼金等で、家賃の3ヶ月分の費用が掛かることとします。

賃貸住宅の火災保険料は、10,000円/年間とします。

保証会社の費用は、10,000円/年間とします。

 

【購入青鬼さんの設定

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⑪購入物件は新築戸建です。
購入物件価格は4500万円(土地3000万円・建物1500万円)とします。

固定資産税の評価は、土地建物ともに購入価格の70%とします。

固定資産税の金額は、下記の(図1)のようになるとします。

固定資産税額は、3年ごとに見直しされることとします。

⑮不動産取得税は、軽減税率で0円とします。(建物評価1200万円以下・土地面積は建物面積の2倍以内)

購入諸費用は350万円(火災保険・仲介手数料・表示登記費用・権利登記費用・印紙代・銀行手数料・銀行保証料・固定資産税清算金等が込々)です。

 

住宅ローンの借入額は4850万円とします。本体価格+諸費用の合計4850万円フルローンです。

⑱住宅ローンの借入期間は35年とします。

⑲住宅ローン金利は変動金利です。支払当初0.47%でスタートしますが、6ヶ月ごとに金利を0.04%づつ上げていくことにします。最終金利は3.23%になります。

建物の修繕費用は、毎月1万円とします。(10年で120万円相当)

住宅ローン減税は年額30万円を10年間受けられたとします。

引越し代は1回15万円とします。

火災保険は35万円/10年間、地震保険は2万円/1年間とします。(現行では、火災保険は最長10年・地震保険は最長5年となります)

60歳定年時に、退職金で住宅ローンを一括返済をします。

一括返済の手数料と抵当権抹消費用は15万円とします。

㉖すまい給付金は対象外だったとします。

㉗購入した不動産は売却せず、生涯住み続けることとします。

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 【賃貸vs購入 検証!】

 

 それでは、検証してみたいと思います!

◆◇1年目◇◆35歳 購入と賃貸の差は、ほぼ横並びでスタート!

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 【賃貸赤鬼さん】は、住宅購入を思いとどまって、これまで住んでいた賃貸住宅に継続して暮らしています。最初の年の住居費用は、1,645,000円/年額(更新料の無い年は1,520,000円)です。

 いっぽう、【購入青鬼さん】は住宅購入を決意!住宅ローンの支払は、これまで住んでいた家賃ほぼ同等。固定資産税と修繕費については、住宅ローン減税が受けられているので出費がカバーされています。

 

◆◇6年目◇◆ 40歳 5年目までは【購入青鬼さん】がいったんリードするも6年目で再びならぶ

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 【購入青鬼さん】は変動金利を利用しております。今回は6ヶ月ごとに金利を0.04%上昇させており、5年ごとの住宅ローン支払額見直しで、毎月の支払が8,767円上がりました。6年目の年間住居費は、

【賃貸赤鬼さん】が1,520,000円

【購入青鬼さん】が1,661,076円

で、【賃貸赤鬼さん】<【購入青鬼さん】の逆転になりました。

 

◆◇11年目◇◆45歳【賃貸赤鬼さん】が約86万円優勢!【購入青鬼さん】の年間住居費用に変化が・・・

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 10年目まで、僅差で進んでいた住居費用の累計ですが、11年目で動きが出ます。

 【購入青鬼さん】は住宅ローン減税が終わり、毎年受けていた30万円の還付分が負担増になります。また、火災保険は10年更新ですので、ここで35万円の支払いが出ました。 

 

◆◇21年目◇◆55歳【賃貸赤鬼さん】が約590万円優勢!さらに住み替えをして逃げ切り作戦実施!

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 【購入青鬼さん】の変動金利を、購入時から6ヶ月ごとに金利0.04%アップをさせていますので、徐々に【賃貸赤鬼さん】との差が広がります。21年目の住宅ローンは当初より約3万円ほど月の支払額が増えています。

 【賃貸赤鬼さん】は、55歳の段階で住み替えを行いました。家賃を2万円下げることにより年間24万円の支出減少をねらっています。
  

◆◇26年目◇◆60歳【賃貸赤鬼さん】が約2500万円優勢!ここで【購入青鬼さん】が退職金で1695万円を繰上返済!

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  【購入青鬼さん】は、退職金で住宅ローンの一括返済をしました。これにより26年目からの年間住居費は、

【賃貸赤鬼さん】は、1,386,000円/年(更新料のない年は1,280,000円/年)

【購入青鬼さん】は、245,700円/年

となりました。【購入青鬼さん】は、繰上返済で1695万円の支出があったものの、年間100万円以上のペースで【賃貸赤鬼さん】を追いかけることになります。追いつくのか!?

  

◆◇31年目◇◆65【賃貸赤鬼さん】が約1990万円優勢!2度目の住み替えをして突き放しを断行!

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 【賃貸赤鬼さん】は、2度目の住み替えで家賃23,000円/月を下げました。これにより年間住居費は、

【賃貸赤鬼さん】は、1,086,000円/年(更新料のない年は1,004,000円/年)

【購入青鬼さん】は、245,700円/年

その差、840,300円/年となります。

 

 

それではこのあと一気に81歳まで飛んでみます。

 

 

 

◆◇47年目◇◆81【賃貸赤鬼さん】が約740万円優勢で逃げ切り!

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 検証最終の81歳時点で、【賃貸赤鬼さん】の約740万円優勢という結果になりました。

【賃貸赤鬼さん】の逃げ切り完全勝利!!

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まとめ 今回の設定の場合

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  1. 「現在の家賃」と「住宅ローンの支払い」だけを比較するのはあまり意味がありません。購入の諸費用・固定資産税・修繕費・火災保険などもひっくるめて考える必要があります。ちなみに今回の検証では、住宅ローンの支払以外の費用は47年目までで約1480万円の掛かりました。
  2. 変動金利を選択する場合は、金利見直しにより支払額が上がっていく可能性があります。月々の支払額が許容範囲を超えてしまう場合は、不動産の売却も視野に入れましょう。「住宅ローン残債」<「売却価格」となる時期はいつなのかを知っておくことが大切になります。
  3. 今回の検証では【賃貸赤鬼さん】を勝利者にしましたが、【購入青鬼さん】は購入不動産を売却すると、逆転となる可能性があります

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    老後何年間でお金がいくら必要なのかがわかれば、不動産を資金化するタイミングがわかってきます。ライフプランを定期的に見直しましょう。

「購入vs賃貸 どっちが得か!」第4弾もお楽しみに!

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※この記事で利用している数値は、現実の数値とは異なります。実際に比較した場合と、内容や結果が異なる場合があります。