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不動産を売るときどんなお金がかかるの?

  インターネットでは、オークションやフリーマーケットの利用が手軽になっていて、不要になったものを売却するのは比較的簡単にできるようになりました。不動産の売却も、手軽にできればよいのですがなかなかそうもいきません。不動産を購入するのも労力がいりますが、売却するのも結構大変なものです。ここでは不動産を売却するときに必要な費用についてお話したいと思います。

 不動産売却は一般の方にわかりにくいことが多い

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 不動産売却を始める場合は「よくわからないけど、不動産会社に任せておけば大丈夫なはず!」と期待して進めていくひとが多いと思います。ただし、不動産仲介の営業マンのレベルは様々です。残念な営業さんが担当になると売主さんも苦労します。 プロなら先に説明しておいてよ!ということも、さもあなた(またはあなたの物件)が悪いです的な展開になります。不動産の売主になる場合、依頼する不動産会社の担当さんとの連携はとても大事です。

 

不動産を売却する場合にどんな費用が必要になる?

 それでは、不動産を売却するときに受取る代金や、販売に必要となる費用についてみていきたいと思います。お金が入金される時期は、契約時の手付金以外は全額引渡時となるケースが一般的です。

不動産を売却した場合の入金

項目

受取り時期

補足

売買代金

契約時

手付金

 

決済時

残代金

★売買代金は、契約時に手付金(決済時に購入代金に充当される)、決済時に最終金として2回に分けて受け取ることが一般的です。

★手付金は現金受取り、残代金は振込となることが一般的です。

★売却する不動産を担保にした借入金が残っている場合で、売却価格<借入残債となっていることを「債務超過」といったりします。この場合、「契約時に受取る手付金は、不動産業者が預かります」と言われる場合があります。

公租公課

管理費

修繕積立金等の

精算金

決済時

★「公租」は地方税や国税など、「公課」は賦課金や罰金をのことです。一般的には固定資産税・都市計画税などをいいます。罰金は全額売主負担です。

★固定資産税・都市計画税は、引渡日より買主負担とし、引渡日~指定日までを日割り精算します。

★マンションの管理費や修繕積立金は、管理組合に売却関わる手続きを確認し、引渡日以降の引き落としがかからないようにしましょう。

 ※債務超過の場合は、手付金が入金されるのは最後の引き渡し時になります。引っ越し費用などにあてようと思っていたら資金が足りないといったことにならないよう注意しましょう。ちなみに債務超過ということは、売却価格<残っている住宅ローン等となるわけです。残債の完済にあたり、売却資金で足りない分を手持ち資金から出す必要があります。任意売却などの特殊な例を除いては、住宅ローンが完済できない場合は売却ができません。

 ※契約内容によって、以下に記載の項目・発生時期・補足等の内容が異なる場合があります。

 

不動産売却に関わる費用

 売却するために必要な費用は、買主さんから売却価格の全額をもらえる前に支払が必要となる場合があります。手持ち資金の状況は、売却を担当してくれる営業さんに相談して資金ショートしないように注意しましょう。

 

項目

支払時期

補足

境界明示費用

成果品

納入時

土地や戸建住宅を売却する場合、売主は隣地との境界をはっきりさせる必要があります

現地で境界杭等が見当たらない場合は、

①専門家に測量をしてもらい、

②敷地が接している全ての隣地所有者との立ち合いのうえ、

③境界標を設置する

のが一般的です。隣の方との境界トラブルなどがある場合は、販売を始める前に解決しておきましょう。境界トラブルをウヤムヤにしたまま売却してしまうと、「買主に対して違約金を支払わなければならない」ということになりかねません。

販売を始める前に、境界杭設置を済ませるほうが理想的です。

通行・使用・掘削の承諾書

作成費用

成果品

納入時

敷地に接している道路が私道であったり、他人の土地を利用している場合、各承諾書が必要になります。敷地に接している私道の持ち分(所有権)が無いと、その道路は他人の土地になりますから、承諾書は大事な書類になってきます。

承諾書の作成は、利用している土地の所有者全員から、署名と捺印をもらい完成させます。専門家に任せると、費用は発生しますが段取り良く進めてくれます。

私道の所有者が1人だけの場合は、承諾書の作成が比較的スムーズなのですが、私道所有者がものすごくたくさんいたり、住まいが遠方だったりすると、作成まで意外と時間がかかってしまいます。最悪、私道の所有者が見当たらないとか、協力してくれないとなると動きが止まってしまいますので、販売をする前に作成を済ませるほうが理想的です。

登記名義人の

更正登記費用

売却開始前

 

または

 

決済時

登記簿に記載されている、登記名義人の住所や氏名が実際と異なる場合は、更正登記が必要です。

「以前住んでいた住所のままになっている」とか、「婚姻して苗字が変わった」といった内容でしたら、更正登記手続きは不動産売却の契約が終わってからでも問題ありません。その場合、契約前に必要となる本人確認の段階で、登記簿記載の内容と、実際の内容がつながる資料(住民票の除票など)が必要になります。

登記名義人が「既に亡くなっているおじいちゃんのまま・・・」となると、相続登記の手続きを済ませるか、遺産分割協議書等の書面が必要になります。

契約印紙代

契約時

★契約書に印紙を貼付します。

★平成26年4月~平成32年3月31日までに作成された契約書は、下の表にある金額に軽減されています。

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仲介手数料

契約時

 

または

 

決済時

★仲介手数料は、法律で上限が設定されています。売買価格が400万円を超える場合は、物件価格の3%+6万円+消費税が、法律で定められた上限です。

★支払時期は、仲介会社によって変わります。契約時・決済時で半金づつであったり、決済時で一括払いだったりします。

★振込手数料は売主負担となる場合が一般的です。

残置物撤去

立退き費用

決済前

または決済時

土地建物内にある動産物は、引き渡しまでに売主が撤去するのが一般的です。プロパンガスやインターネット等で撤去工事が必要な場合や、浄化槽内の汲み取りも忘れずに終わらせるましょう。

解体工事費用

工事前まで

敷地内に、古家や工作物などがある土地を売却する場合、販売方法や契約条件によって解体工事が必要となる場合があります。

修繕工事費用

工事前まで

中古住宅として販売する場合で、設備の故障があるとき、販売方法や契約条件によって修繕費用が必要となる場合があります。

一括返済

手数料

決済時まで

売却する不動産を担保とした借入金が残っている場合、一括返済する必要があります。

一括返済の費用や手続きは、借入先によって異なります。

手続きにかかる期間も意外と掛かります。「売却の契約が終わってから借入先に問い合わせればいいや」と軽く考えていると、契約後の引渡期日に間に合わなくなる可能性があります。最悪、買主に違約金を支払う場合もありますので、事前に借入先に確認しておきましょう。

抵当権等の

抹消登記費用

決済時まで

売却する不動産に、抵当権、根抵当権、先取特権、留置権、賃借権、差押え等がある場合は、抹消登記をする必要があります(契約内容によって抹消不要な場合があります)。

未払いの

公租公課

管理費・修繕積立金等

納付期限前まで

固定資産税・都市計画税の納税義務者は売主(11日の所有者)です。買主より受け取った、日割り計算分の金額と合わせて、期日までに支払を済ませましょう。

 

「住宅瑕疵保険が利用できる住宅」として販売する場合で、費用を売主負担にする場合

項目

支払時期

補足

住宅瑕疵保険

検査費用

検査前

「住宅瑕疵保険が利用できる住宅」として販売を行う場合で、費用を売主負担とする場合に発生します。もちろん「検査なんかしない!」という販売の仕方もOKです。

なぜ、この制度を利用する売主さんがいるかというと、

購入者側からみれば、

「専門家の人が検査した結果がみられる中古住宅の方が安心だよね。」

「住宅ローン減税が使えるようになるのでお得だよね。」

売主側からみると

「売りやすくなるよね。」

「瑕疵担保責任(≒売却する住宅に、もともと欠陥があったら売主さんは知らなくてもなおす責任がある的なもの)の問題も事前回避できるしさ。」

「契約直前に購入者から【建物の検査やってほしいわ!】と希望されたらドタバタになるからね。」

などのメリットを感じて、制度利用をする場合があります。

不動産仲介業者さんでは、「専任媒介契約で預けてくれるなら検査料や保険料は当社が負担します!」といってくることもあります。詳しくは~住宅瑕疵保険~をご覧ください。

住宅瑕疵保険

適合工事費用

工事完了後

住宅瑕疵保険検査の結果、「補修工事をしなければ住宅瑕疵保険の適合ができません。」となり、工事費用を売主が負担する場合に発生します。

築年数が古くなると、見た目は状態がよさそうな場合でも、結構な確率で「要補修工事」とか「適合不可」となります。

もちろん、検査結果をみて補修工事をせずに売却をすることもできますが、その場合、購入者には契約前に検査の結果を伝えて、不具合を納得してもらう必要があります。詳しくは~住宅瑕疵保険~をご覧ください。

住宅瑕疵

保険料

保険開始前

「住宅瑕疵保険が利用できる住宅」として販売活動を行う場合で、保険料を売主負担でする場合に発生します。

保険料は買主負担であったり、売主側の仲介業者が負担したりする場合も多いと思います。

【「売却に関わる税金」について記事をあげています。ご参考ください。】

不動産を譲渡したときの税金は?確定申告を忘れずに! - 家を買うならここが知りたい!

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まとめ

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 不動産を売却する場合の費用項目はたくさんあります。最初の売却相談のするときに、担当の営業さんがどのくらい不動産売却についてアドバイスをくれるかをしっかり確認しましょう。