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繰上返済とは?繰上返済の種類と時期での効果を検証しよう!

 今回は、【住宅ローンの繰上返済】をテーマにお話ししたいと思います。 

 ライフプランを計画すると、人生の中で「ここの時期はお金が必要!」「この年齢あたりから少しだけゆとりが持てる。」という波がでてくることがあります。住宅ローンを組むかたは、繰上返済をうまく活用して波を乗りきりましょう。

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「住宅ローンの返済」と「繰上返済」はこんなイメージです。

 住宅ローンの返済は以下のようなイメージです。

借入額3000万円 借入期間35年 金利1.75%の場合

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 住宅ローンの支払いのうち、最初の頃は金利の割合が大きく、後半になるにつれ金利の割合が小さくなります

 

  そして繰上返済をすると、f:id:musubima-san:20190311143618p:plain

繰上返済の全額が元金に充てられます。そしてその②元金部分に発生する予定だった利息が無くなります

  利息の割合が大きい、最初の頃に繰上返済をした方が、無くなる利息も多くなります。

 

「期間短縮型」と「返済額軽減型」 繰上返済には2つの方法がある

 繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

期間短縮型のイメージ図

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 借入額3000万円 借入期間35年 金利1.75% 60回目に繰上返済を500万円した場合

繰上返済をすることで、ローンの完済時期を前倒します。

 

返済額軽減型のイメージ図

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 借入額3000万円 借入期間35年 金利1.75% 60回目に繰上返済を500万円した場合

繰上返済することで、月々の支払額を軽減します。

 どちらも繰上げ返済したタイミングで、毎月の支払額のうち金利(赤色の部分)がガクンと下がります

 

繰上返済の効果をシミュレーションしてみよう!

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 それでは、繰上返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどのくらい効果が出るかを検証してみたいと思います。

 設定条件は

借入金額 3000万円・・・①

借入期間 35年・・・②

金利 1.750%・・・③

繰上返済金額 100万円・・・④

にしてみます。

※このシミュレーションは金融機関が算出する数値と比べて誤差があります。正確な数値については、金融機関・専門家等に相談ください。

【設定1】返済額軽減型の繰上返済を60回目にする 

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 100万円の繰上返済によって

減少した利息総額は

約28万6000円です。

月々の支払額は約3,500円減少しました。

 

【設定2】期間短縮型の繰上返済を60回目にする

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100万円の繰上返済によって

減少した利息総額は

約65万9000円です。

④支払期間は17ヶ月短縮しました。

 

【設定3】返済額軽減型の繰上返済を360回目にする

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100万円の繰上返済によって

減少した利息総額は

約4万5000円です。

月々の支払額は約17,000円減少しました。

 

【設定4】返済額軽減型の繰上返済を360回目にする

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100万円の繰上返済によって

減少した利息総額は

約8万2000円です。

④支払期間は11ヶ月短縮しました。

 

4つの結果をまとめてみる!

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 今回検証した4つの繰上返済効果の結果からいえることは、

繰上返済は早い段階で行ったほうが利息減少が大きい

期間短縮型の方が、より大きく利息を減少させています。

★4つの例での最大値は、「5年目」に100万円の「期間短縮型」で繰上返済したパターンで、利息総額が約65万9000円減少しています。この効果を投資に例えると、①30年連続、②単利計算で2.2%、複利計算で1.7%の利回りと同等になります。

最も効果が少なかったものでも、「30年目」に100万円を「月支払い減額タイプ」で繰上返済したパターンで、利息総額の45,000円の減少となりました。この効果を投資に例えると、①5年連続、②単利計算で0.9%、複利計算で0.88%の利回りと同等になります。

 やはり、繰上返済の効果は大きいといえます。

 

繰上返済をしないほうが良い場合

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  1. 繰上返済の効果よりも、運用等で資金が増やせる方の場合
  2. 住宅ローンの団体信用生命保険が実行される場合。
  3. 現金を別の用途に利用する必要性がある場合。 

 手持ち資金のうち、繰上返済にあてる資金割合は十分に検討したいところです。人生はいろいろなイベントが発生します。そして、急場をしのぐための手持ち現金は、よい選択肢が選べる可能性が高まります。繰上返済を検討するタイミングで、自己資金をいくらとっておいたほうが良いか、ライフプランニングも行いましょう

 また、住宅ローン減税を利用中の方で、繰上げ返済をした事で住宅ローンの期間が借入開始から10年間を切ってしまうと、翌年からの住宅ローン減税は受けられなくなりますので注意ください。

 

まとめ

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 住宅ローンを組んでいる方が繰上返済を検討する場合、

①検討している繰上返済で、利息総額がどのくらい減少するが確認しましょう。

②繰上返済によって減少する利息の総額と、投資商品や他に必要となっている用途と比較しましょう。

③無理な繰上返済にならないよう、専門家等にライフプランの相談をしてみましょう。