家を買うならここが知りたい!

利害関係や余計な立ち回りぬきで、気になる不動産の情報をお話しします!

住宅ローンの保証料って何?保証料の仕組みと注意点を解説します!

 住宅を購入する方のうち、多くの場合、住宅ローンを利用することになりますが、現金で購入するの方よりも、もろもろの費用が多く掛かります。特に銀行に支払う保証料・事務手数料は大きな割合を占めてきます。

 ここでは、【住宅ローンの保証料】についてお話していきたいと思います。

 

 

f:id:musubima-san:20190321083418j:plain

住宅ローンの保証料とは?

 以前、住宅ローンの保証料について、こんな質問を受けたことがあります。

「住宅ローンの保証料を出せば、私が住宅ローンを支払えなくなった時に、保証会社が代わりに支払いをしてくれるの?」

「家族の誰かを保証人にすれば、保証料は払わなくていいの?」

 どちらも保証料について誤解している例です。保証料という言葉の中にある【保証】は、住宅ローンの借入者を助けてくれる【保証】ではなく、金融機関を守るための【保証】です。そして、住宅ローンの融資を受けるためには必須条件になっていたりします。

 住宅ローンの審査は、かなりざっくりいうと、以下のような流れになっています。

 

住宅購入者が住宅ローンの審査申込み

f:id:musubima-san:20190310165618p:plain

 

②金融機関が受付

f:id:musubima-san:20190310174341p:plain

 

③保証会社が審査

f:id:musubima-san:20190310174436p:plain

 

④保証会社が審査結果を通知

f:id:musubima-san:20190310222349p:plain

  

⑤金融機関が審査結果を通知

f:id:musubima-san:20190310170234p:plain

 

となります。③の保証会社の審査では、対象不動産の担保評価や、Aさんの年齢・年収・勤め先・勤続年数・過去の延滞履歴などなどを総合的に判断します。そして、審査の結果がOKの場合、

「この内容だったら、内定(審査OK)です。保証してもよいです。」・・・④

と金融機関に通知することになります。この時の「保証してもよいです。」という意味は、

Aさんへの住宅ローン融資が不良債権になったら、この債権を引き受けますよ」ということです。つまり、この「保証」は、Aさんから見るとこうなります。

 Aさんが住宅ローンを滞納してどうにもならなくなったら、金融機関は債権を保証会社に譲渡してしまう。Aさんにとっては、借金の支払先が金融機関から保証会社に変わっただけ。

ということです。お金を借りるAさんにとって、この「保証」自体はあまり意味を感じないかもしれませんが、保証会社が「この案件の保証は無理っす」というと、審査結果は否決となり、その金融機関からの融資は受けられません。

 

f:id:musubima-san:20190310170627p:plain

で、この「保証」をとるために支払う保証料は、Aさん負担だったりするわけです。

 

一般的な「銀行の保証料」

 銀行の保証料は、借入期間によって設定金額をスライドさせており、35年ローンの場合だと100万円当たり20,640円くらいの場合が多いようです。

 ということは、35年ローン・3000万円借入だとすると、かかる保証料は60万円強‼ ちなみに、どーでもよい話ですが、基本インドア派のわたしのおこづかいは、月3万円で少し残るくらいなので、約1年8ヶ月楽しく過ごせます。

 

「保証料」0円の金融機関はお得?

 金融機関によっては「保証料なしでお得です!」のように表示しているところもありますが、「そのかわり、事務手数料はしっかり2%もらいます」となっていたりして、実際の負担額はほぼ同じだったりすることもあります。

 もちろん、トータルで掛かる費用がお得な銀行もあります。楽天銀行の変動金利ですと、「融資事務手数料324,000円一律!」となっていて(2019年3月2日現在)、条件によっては他の金融機関で掛かる費用の半分以下に抑えられる場合もあります。

【最新の楽天銀行 住宅ローン情報はこちら】

住宅ローン|楽天銀行

※楽天銀行のホームページです。広告ではありません。

 

 不動産の契約後に、住宅ローンを比較するのは期間的に難しいです。前もっていろいろな金融機関の情報を調べておきたいところです。

 

「保証料一括払い型」と「金利上乗せ型」

 さて、この銀行保証料ですが、保証料を0円にして、その代わりに住宅ローンの金利に一定割合をプラスにする方法もあります。

保証料を一括で支払う場合を ⇒「保証料一括払い型(まんま)」

保証料を払わず金利をプラスにする場合を ⇒「金利上乗せ型」とか「保証料内包型」

と言ったりします。「金利上乗せ型」は、保証料の支払を0円にする代わりに、実行金利を+0.2%することが一般的です。ただし、場合によっては+0.1%だったり、+0.3%だったりと、金融機関や借入する方の内容等で、条件が変わる場合があります。

 また、保証会社によっては「超過保証料」というものを設定しており、「超過保証料」が発生した場合は、「金利上乗せ型」は選択できず、通常よりも高い保証料額が設定される場合がありますので注意が必要です(通常の保証料の約2.5倍くらいになることもあります)。

 

「保証料一括払い型」と「金利上乗せ型」の比較検証

f:id:musubima-san:20190317112241j:plain

 さて、以下では、一般的な銀行保証料額が融資条件となっている場合に、「保証料一括払い型」と「金利上乗せ型」でどのくらい支払の差が出るのかを検証してみます。

※このシミュレーションは金融機関が算出する数値と誤差が生じます。正確な数値については金融機関や専門家にご相談ください。

f:id:musubima-san:20190310171720p:plain

「保証料一括払い型」

借入期間 35年 ・・・①

借入金額 3000万円 ・・・②

保証料金額 618,420円 ・・・③

とします。金利は0.6%を実行金利としておきます。

 

金利上乗せ型」

借入期間 35年で同じ

借入金額 2938万円 ・・・④

(保証料を支払わなかった分 借入を減らしている=頭金を入れている)とします。金利は「保証料一括払い型」の+0.2%として、0.8%を実行金利とします。

すると、月々の支払いは以下のようになります。

f:id:musubima-san:20190310171531p:plain

 

それでは検証結果!

f:id:musubima-san:20190310175144p:plain

「保証料一括払い型」の住宅ローン支払額は 79,208円/月

「金利上乗せ型」の住宅ローン支払額は 80,225円/月

 「金利上乗せ型」は、借入金額が62万円少ないものの、金利+0.2%により月々の支払額が、+1,017円/月となりました。35年ローンは420回払いなので、

 

保証料を支払ったほうが、

総額約42万7000円分お得でした‼

 

※ここで注意です。不動産営業の方でも、たまに勘違いされる方がいますが、「保証料を62万円以上支払っているのだから、42万円得しても意味ないのでは?!」という方がいらっしゃいます。確かに「保証料一括払い型」は62万円の保証料を支払っていますが、④で記載のように「金利上乗せ型」も借入額を62万円減らしている(頭金として資金を出している)わけです。上記の表のまま比較しないと正しい比較になりません。

 

保証料の設定は借入期間によってスライドする

 保証料の額は借入期間によりスライドするようになっています。借入期間が短い方でも、原則保証料を支払ったほうがお得になるような設定になっています。

f:id:musubima-san:20190310172513p:plain

 超極端な例ですが、先程の条件を1年返済にした場合でも「保証料一括払い型」のほうが、総支払額で有利になりました。

 

保証料一括払いのほうがお得なら「金利上乗せ型」の存在意義はあるの?

f:id:musubima-san:20190317114244j:plain

では、なぜ「金利上乗せ型」があるのか(利用するひとがいるか)というと

  1.  借入する方の内容(属性と言ったりします)が優良であると銀行が判断し、「金利上乗せ型」にしても、プラスする金利が、普通より少なく設定にしている場合(お得にしますので、他の銀行を使わないでウチを使ってください的な感じ)
  2. かなりの金額を繰上返済する予定のかたで、保証料の支払いをすると損する場合(保証料の金額は、一番最初に計画した借入期間によって決められてしまいます)
  3. 手元にお金を残したほうが利率が良い場合。先ほど比較検証にあった、618,000円の保証料を支払って427,000円得した場合の例でみると、①35年連続で、②単利で1.97%以上・複利で1.51%以上の利回りが出せる方は、保証料を支払った効果以上に得することができます。
  4. 銀行から内定が出た融資額が、購入したい物件費用に対してギリギリで、諸費用を抑えないと物件購入ができない場合

 4のときはちょっと気を付けてください。場合によっては予算が上がり過ぎている可能性があります。銀行の審査金利では、最大で年収の6倍~8倍の融資が受けられる計算になりますが、これは結構な借り過ぎラインに入る可能性があります。

 

「5年後に退職金の受け取りが確定している」とか、「相続資産の分割が3年後に決まっている」など、全く心配に及びません!という方もいらっしゃると思いますので、余計なお世話かもしれませんが、「ガチで住宅ローン返済!がっぷりよつ、35年かけて頑張って払っていきます!!」という方は、ライフプランのやり直しをお勧めします。

 もし不動産会社の営業マンが、購入資金ギリギリのために保証料0円を選択させているとしたら、その購入計画は再検討する必要があります。

 

まとめ

f:id:musubima-san:20190317120159j:plain

〇金融機関の保証料は借入期間によって設定されます

〇金融機関によっては「保証料0」でも「事務手数料が同額必要」という場合もあります。

〇不動産の契約してからの銀行選びは、期間的に比較検討ができない場合があります。前もって銀行選びをするほうが幸せになります。

〇金融機関の融資内定がでたら、設定された保証料が一般的なものよりも、高いのか・安いのか・普通なのか、くらいは知っておきましょう。

〇一般的には、「金利上乗せ型」よりも「保証料一括払い型」の方が、お得になる場合が多いです。(例外は4つほどあげてみました)

〇銀行の融資内定額が希望の金額まで届かないから「金利上乗せ型」にするという方は、返済計画に無理が出ていないか再確認しましょう。