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固定金利と変動金利のどちらを選ぶ?それぞれのリスク回避方法を知ろう!

 住宅ローンの変動金利と固定金利。実際に住宅ローンを組むとなると悩むところです。これといった確信も持てずに、「〇〇さんは変動金利を選んだ。」とか「親から固定金利を選べと言われた。」とかで決めてしまうかたも多いと思います。

 そこで今回は、固定金利と変動金利のお話をしたいと思います。

 

 

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 固定金利 or変動金利 はなぜ悩む?

 1999年2月、日銀よりゼロ金利政策が発表されました。その後、一時的な政策の見直しはありましたが、2016年2月にはマイナス金利の実施まで行われ、超低金利時代と言われて久しいです。

   住宅ローンの変動金利は、2018年2月現在で金利0.4%台の商品もあります。低金利のおかげで家賃並みの支払いとなると大変魅力的ですが、将来金利が上がった時のことを考えると不安もでてきます。

   既に住宅ローンの終盤を迎えているかたなら、変動金利でこのまま逃げ切りの可能性も高いですが、これから住宅ローンを検討する方は、「金利はどこかで上昇する」と備える必要はあるでしょう。

 

「固定金利」と「変動金利」の良いところを知ろう!

 「固定金利」の良いところ

 ずーっと支払金額が変わらないというところが最大のメリットの固定金利。インフレ・円安どんとこい!長い住宅ローン期間中、金利情勢に影響されないのはとても安心です。

  固定金利代表のフラット35では、過去と比べても低金利です。「ジェイモーゲージバンク」のフラット35では金利1.75%35年ローン100%融資 2019年2月22日現在)。住宅ローンを専門に扱うモーゲージバンク系は、だいたい同水準の商品を取り扱っています。

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ジェイ・モーゲージバンク 【フラット35】ならジェイ・モーゲージバンク|全期間固定金利の住宅ローン【JMBフラット35】

※ジェイモーゲージバンクのホームページです。広告ではありません。

 

①「フラット35S」の利用

借入額を物件購入価格の90%以内に抑える

借入期間を20年以下にする

などで、さらに金利が下がります

  団塊の世代の方々が苦労して組んだ住宅ローンは、金利8%台というのも当たり前でした。この数字からも、日本は30年弱で、めまぐるしい変化をしたことがうかがえます。最長35年となる住宅ローンでは、いろいろな社会情勢の変化があると考えるべきでしょう。つまり、固定金利は商品特徴そのものが、リスク回避の要素を持っていることになります。

 

「変動金利」の良いところ

 一般的に、変動金利は固定金利よりも金利が低く設定されています。また、各金融機関が、独自の住宅ローン商品を出していて、「8大疾病保障付き住宅ローン」や「住宅ローン事務手数料が一律〇〇円」などお得な条件もあります

  実際の設定金利は過去最低水準になっており、例えばりそな銀行の変動金利では「ずーっとお得!全期間型」という通期優遇金利タイプで変動金利0.47%を提案しています。その他の金融機関でも0.4%台の商品がよく目に付く状況です。

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ローン金利│お金を借りたい│りそな銀行

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  わたし的には「住宅ローン金利が、0.4%台という時代が本当に来たのか!」と大変驚きました。

3000万円 35年ローンを組んだ場合

固定金利1.75% 95,573円/月

変動金利0.47% 77,478円/月

となり、当初の支払いは変動金利のほうが18,095円少なくなります。当初の支払額が抑えられるところに、変動金利のメリットを感じる方も多いと思います。

 

 

ところで変動金利は、何が「変動」する?

 

 変動金利は、5年間支払額が変わりません。「5年間支払が変わらないなら、5年固定と何が違うの?!」という素朴な疑問もあると思いますので、以下にイメージ図を貼ってみました。

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 「変動金利」の「変動」とは、支払金額のうち「元金部分」と「金利部分」の割合が6か月ごとに変動するという意味です。

 変動金利は、金利上昇傾向になると、毎月の支払額のうち金利の割合が多くなります。そうなると元金が減らず、5年後の支払額見直しの時に、いきなり支払額が増えてしまうというリスクがあります。

  

今は超低金利時代

  今は超低金利時代と言われています。「今後どんどん金利が下がる」と発言する方にはなかなか出会いませんが、「今後金利は上昇していく可能性が高い」という意見は、よく見かけます。このあたりに危険を感じている方は、

 「将来のことを考慮して、固定金利が望ましい」

 という結論になります。これは、固定金利の良いところ(リスク回避)をクローズアップした「良い選択」だと思います。

  ですが、「もうひとつの選択肢」である、変動金利のリスク回避方法について、説明してくれる方がとても少ないと思うのはわたしだけでしょうか?

   

固定金利と変動金利、どちらの総支払額が多くなるか検証しよう!

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  ここで、すこし具体的な例で比較してみましょう。 

【設定1】金利が半年ごとに0.05%上昇した場合

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 【設定1】では、

 3000万円の借入 ・・・①

 35年ローン ・・・②

 固定金利は、1.75% ・・・③

 変動金利は、当初0.47% ・・・④

6ヶ月ごとに0.05%づつ金利が上昇していく ・・・⑤

という内容です。

⑥は、5年毎の「固定金利の総支払額」ー「変動金利の総支払額」となります。

⑦は、変動金利の月々の支払額です。

さて、固定金利と変動金利、どちらの総支払額が多くなるでしょうか?

 

【設定1】の場合の結果!

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【設定1】の結果から、以下のことがいえます。

  • 変動金利を6ヶ月ごとに+0.05%させたことにより、最終的に3.920%(店頭金利5.925%)まで上昇しました。
  • 16年目、変動金利が1.97%まで上昇し、月々の支払額は、96,110円/月⑦になりました。固定金利の月々の支払額95,573円よりも、537円多くなりました
  • 35年間の住宅ローン総支払額は、変動金利を選択した方が、⑧約41万円少なくなりました。

 【設定1】の場合では、

変動金利の勝利!となりました。

  

補足

 今回の設定では、月々の支払額は16年目で変動金利のほうが高くなりましが。さらに、31年目からの支払額は、当初と比べて月3万円以上増えています。当初の返済額が低く抑えられる分を、貯蓄や繰上げ返済して対策しましょう。

  

【設定2】金利が半年ごとに0.06%上昇した場合

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 次に【設定2】では、

3000万円の借入

35年ローン

固定金利は、1.75%

変動金利は、当初0.47%で

⑤6ヶ月ごとに0.06%づつ金利が上昇していく(【設定1】とはここだけ変えました)

としてみました。

今度は、固定金利と変動金利、どちらの総支払額が多くなるでしょうか?

 

【設定2】の場合の結果

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【設定2】の結果から、以下のことがいえます。

  • 変動金利は、最終的に4.61%(店頭金利6.615%)まで上昇しました。
  • 16年目、変動金利が2.27%まで上昇し、月々の支払額は、100,226円/月⑦になりました。固定金利選択時の月々の支払額95,573円よりも、4,653円多くなりました。
  • 35年間の住宅ローン総支払額は、固定金利を選択した方が、⑧約120万円少なくなりました。

 文句なし、固定金利の勝利!となりました。

 

【設定1】と【設定2】の結果からみえること

【設定1】と【設定2】の結果から、6ヶ月ごとに+0.05%~0.06%の金利上昇する局面が、固定金利と変動金利の損得分岐ラインと言えそうです

  

変動金利のリスク回避方法を探ろう!

【設定2】金利が半年ごとに0.06%上昇した場合を再検討

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 先程の固定金利が勝利した【設定2】では、1年目~15年目までは、変動金利を選択している方が支払総額が少なくなっています(赤枠内)。

 そこで、変動金利ではこの差額の同等額を5年ごとに繰上返済してみます。

  

【設定2】で 5年ごとに繰上返済

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※繰上返済をするたびに月々の支払額が下がるため、繰上返済前の「固定ー変動」欄と比べて数値が変化していきます。

  すると、合計296万円の繰上返済が可能となり、35年間の固定金利と変動金利の総支払額差は約16万円になりました。月々の支払も、31年目からの約3,000円のアップのみで抑えられています。(繰上返済手数料は0円で計算しています)

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固定金利の方が約16万円優位になったもののほぼ引き分けといってもよいと思います。つまり、

変動金利のリスク回避方法①は「支払いが少ない分を繰上返済する!

 【設定2】のような繰上返済をすれば、徐々に変動金利が上昇して34年6ヶ月後の金利が4.61%(店頭金利6.615%)まで上がっても、固定金利と大差ないということになりそうです。

 むしろ、変動金利では「8大疾病保障付き」や「事務手数料(保証料)が割安」となる場合がありますから、【設定2】のような金利情勢なら、変動金利が有利になる可能性も大いにありえます。

 

変動金利がもっと大きく動くときの対策

 変動金利の上昇傾向が【設定2】よりも

★短期間で上昇する

★上がる率がもっと大きい

となると、変動金利を選択したことによる損失が大きくなることが考えられます。この場合、とれる対策としては以下のようなものが考えられます。

 

変動金利のリスク回避方法②「固定金利への変更や、フラット35への借換えをする」

 これは、判断が遅いと間に合いません。「変動金利が上がった」→「固定金利に変更」では、固定金利自体はもっと上昇してしまいます。

  変動金利で住宅ローンを組む場合は、「〇〇年固定ローン金利が、ここまで上昇したら固定金利への変更(または借換え)を検討する」というような、心の準備がほしいです。「月々の支払増額」や「諸費用の発生」もありますので悩むかもしれませんが、損害を大きくしないために決断する「損切り」の発想は大切です。当初から借り換えラインを決めておくことで、先の展開を見通せることになります。

 

 変動金利のリスク回避方法③「購入した不動産を売却する!」

 売却も手段のひとつです。住宅ローンの返済計画書では月々の返済額に目が行きがちですが、残債額の減り具合もとても大切な情報です。住宅購入後どの時点で「住宅ローンの残債」<「売却金額」となるかは抑えておきましょう

 

変動金利のリスク回避方法から考えるダメダメパターンもありますのでご参考ください。

あなたの住宅ローンは変動金利じゃないですか?変動金利ダメダメパターンを考えよう! - 家を買うならここが知りたい!

※当ブログのページです。広告ではありません。

 

 

 

まとめ

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固定金利と変動金利は、それぞれに長所と短所があります。それぞれのリスク回避方法を理解しましょう。

固定金利のリスク回避方法は、ずっと金利が固定されているところが、ズバリ!リスク回避となっています!

変動金利のリスク回避方法は、①支払いが少ない分を繰上返済する!②固定金利への変更や、フラット35への借換え!③購入した不動産を売却する!

 ということで、固定金利と変動金利のリスク回避方法を理解して、住宅ローンの返済を進めていきましょう!

  

※この記事の中で算出されるシミュレーションはすべて参考値です。実際の金利変動とは異なります。

表示される数値と、金融機関等で算出される数値とは誤差が生じます。

※正しい情報を身に付けるか、良い提案をしてくれるパートナー(専門家等)をつくりましょう。